Sie haben eine Ferienimmobilie in Spanien erworben und wollen Sie nun an Gäste vermieten?

Welche Schritte müssen aus steuerlicher Sicht unternommen werden?

BEISPIEL KANARISCHE INSELN

Sie sind Eigentümer einer Ferienwohnung auf den Kanarischen Inseln (Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, Lanzarote, La Gomera, La Palma, El Hierro)

Schritt 1: Anmeldung beim spanischen Finanzamt

Die Vermietung von Ferienwohnungen auf den Kanarischen Inseln gilt als wirtschaftliche Tätigkeit, die eine Registrierung beim Finanzamt bei der IGIC (kanarische Mehrwertsteuer) voraussetzt (durch Vorlage der Erklärungen 400 und 036).

Einkünfte aus Vermietung in Spanien,Steuerpflichten

Regionale Unterschiede bei der Besteuerung der vermieteten Immobilien

Wenn Sie in Spanien vermieten und nicht dauerhaft steuerlich ansässig sind, dann werden Sie unterschiedlich besteuert

• als EU Bürger (inkl. Island, Norwegen): 19%auf Gewinn mit Abzugsmöglichkeit der Aufwendungen
• als nicht EU Bürger (Schweizer) 24% ohne Abzugsmöglichkeit der Aufwendungen

Grundwissen

In Spanien sind die laufenden Einnahmen jährlich in der Einkommensteuererklärung zu versteuern, die Abgabefrist für die Einkommensteuererklärung endet am 20. Januar des Folgejahres. Beachten Sie, dass die Vermietungsaktivität auf den Kanarischen Inseln der Umsatzsteuerpflicht unterliegt– weiterlesen.

Die Steuererklärung hat verschiedenste Problemkreise

• Verlustvortrag in die Zukunft von bestimmten Ausgaben,
• Verrechnung von mehreren Immobilien
• touristische Vermietung an eine Vielzahl von Mietern mit verschiedenen Mietverträgen

Beispiel aus der Praxis

Im Jahre 2024 wird vom 01.01.-31.03.2024 an Herrn A die spanische Immobilie vermietet, an Herrn B vom 01.4.-30.6.2024 und vom 01.7.-31.12.2024 steht die Immobilie leer.

Entscheidend ist, dass nur die Ausgaben im vermieteten Zeitraum proportional absetzbar sind.

Wenn zum Beispiel 60.000 EUR Darlehenszinsen und Renovierungskosten vorhanden wären, dann könnten die Kosten nur für das halbe vermietete Jahr abgesetzt werden.

Dies wären 30.000 EUR.

Da dieser Betrag jedoch die Gesamteinnahmen überschreitet, könnten höchstens 26.200 EUR abgezogen werden. Die Differenz von 3.800 EUR wird  in das Jahr 2025 vorgetragen.

Steuertipp

Die einzigen Ausgaben, die einen Verlustvortrag erlauben, sind Darlehenszinsen und Renovierungskosten, deshalb ist es sinnvoll, dass zunächst die direkten Kosten, hier 900 EUR und die Abschreibung im laufenden Jahr geltend gemacht werden und dann erst die Darlehenszinsen und Renovierungskosten, die dann eben vorgetragen werden können.

Weitere Informationen zu den absetzbaren Ausgaben

Merke

Wenn mehrere Mietverträge im Kalenderjahr existieren, wie bei touristischer Vermietung alle 2 Wochen, dann sind alle Mietverhältnisse zu addieren und nicht jeder Mietvertrag getrennt steuerlich zu melden, so wie es gesetzlich grundsätzlich in der Nichtresidenbesteuerung vorgesehen war.

Beachten Sie

VERGESSEN Sie nicht, dass der Leerstand vom 01.7.-31.12.2024 in einer Leerstandssteuererklärung im Jahre 2025 erklärt werden muss, die sich dann nach dem Katasterwert und in der Regel 1,1% oder 2% (ohne Katasterwertrevision in den letzten 10 Jahren) berechnet.

Regionale Unterschiede bei Besteuerung der Vermietung in Spanien

Beispiel 1

Sie vermieten Ihre Ferienimmobilie in Spanien, Sitges, Katalonien auch an Feriengäste über Booking. Es wird nur die Übernachtung angeboten, ohne Nebenleistungen wie Frühstück etc.

Dieses Beispiel gilt auch für Andalusien, Valencia, Murcia etc

Steuerpflichten als Nichtsteuerresident in Spanien

• Anmeldung in Spanien: Modell 36 – nicht erforderlich
• Anmeldung in der Gewerbesteuer: Modell 840 – nicht erforderlich
• Jahresmeldung zum 20.01. des Folgejahres
• Umsatzsteuermeldungen – nicht erforderlich
• Regionale Touristensteuer quartalsweise abzuführen und einmalige Anmeldung

Beispiel 2

Sie vermieten Ihre Ferienimmobilie auf Mallorca oder Ibiza Balearische Inseln.

• Anmeldung in Spanien: Modell 36 – erforderlich, da die touristische Vermietung als gewerbliche Tätigkeit angesehen wird
• Anmeldung in der Gewerbesteuer: Modell 840 – nicht erforderlich, wenn in der Steuerklasse 861.1. angemeldet
• Jahresmeldung zum 20.01. des Folgejahres
• Umsatzsteuermeldungen – nicht erforderlich
• Regionale Touristensteuer einmal jährlich Mai/Juni abzuführen und einmalige Anmeldung.
  
  

Beispiel 3

Sie vermieten Ihre Ferienimmobilie auf Teneriffa oder Gran Canaria, La Palma, Fuerteventura, oder einer anderen Kanarischen Insel

• Anmeldung in Spanien: Modell 36 – erforderlich, da die touristische Vermietung als gewerbliche Tätigkeit angesehen wird
• Anmeldung in der Gewerbesteuer: Modell 840 – nicht erforderlich, wenn in der Steuerklasse 861.1. angemeldet
• Jahresmeldung zum 20.01. des Folgejahres
• Umsatzsteuermeldungen – vierteljährlich zum 20.1., 20.4., 20.7., 20.10 des laufenden Kalenderjahres – auf den Kanarischen Inseln
• Es gibt keine regionale Touristensteuer

Beispiel 4

Sie vermieten Ihre Ferienimmobilie in Donostia

Hier ist hervorzuheben, dass die Gewerbesteueranmeldung im Modell 840 zu erfolgen hat, und im übrigen gelten die foralen Steuerbesonderheiten un die Touristensteuer ist eine Gemeindesteuer.

Bemerkung

Sollte über eine Agentur vermietet werden, dann ist zu unterscheiden, ob die Agentur an den Endkunden abrechnet und damit als Vermieter auftritt, oder ob die Agentur nur als Vermittler auftritt.
Im ersten Fall, muss der Eigentümer der Wohnung stets gegenüber der Agentur Umsatzsteuer mit 19% auf dem Festland, Mallorca und auf Teneriffa, Kanarische Inseln mit 7% ausweisen.
Im letzten Falle, bekommt der Eigentümer eine Rechnung von der Agentur für die Vermittlungsleistung mit der entsprechenden Umsatzsteuer.
Die Rechnung an den schliesslichen Touristen stellt dann der Eigentümer auf dem Festland, Mallorca ohne Umsatzsteuer und auf Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura etc mit 7% IGIC (kanarische Umsatzsteuer), wenn keine Freistellung ausdrüecklich beantragt wurde.

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Abschreibung bei vermieteten Immobilien in Spanien (AfA)

Die AfA gibt es im spanischen und im deutschen Steuerrecht und steht für die Abschreibung von Anschafungskosten in Bezug auf ein Wirtschaftsgut (u.a. Immobilie), welches gewerblich genutzt wird.

Wie funktioniert die Abschreibung auf Mallorca, Teneriffa, Katalonien?

Die Anschaffungskosten einer gewerblich genutzten Immobilie sind nicht sofort steuermindernd absetzar, sondern über einen längeren Zeitraum, jeweils auf die Steuerjahre der Nutzung verteilt.

PRAXIS:

Zu beachten ist, dass die Anschaffungskosten „abgeschrieben“ werden und damit diese sinken, was bei einem Immobilienverkauf zu einem erhöhten Gewinn führt.

BESONDERHEIT:

Wenn Sie Ihre spanische Ferienimmobilie nur die Hälfte des Jahres vermieten, dann können Sie auch nur den halbjährigen Abschreibungsbetrag steuerlich geltend machen.

Die Abschreibung wird im deutschen Steuerrecht geregelt im § 7 Einkommensteuergesetz (EStG), 3% für Neubauten ab dem 01.01.2023;  und im spanischem Steuerrecht im Art.23 LIRPF mit 3% vom Gebäudewert. Wenn Sie nicht in Spanien steuerlich ansässig sind, dann wird vom spanischen Nichtresidentensteuergesetz auf die Norm des Art.23 verwiesen.

Welche Abschreibungsmethoden gibt es?

Die Normale Abschreibung ist die »lineare Abschreibung«, bei der das Wirtschaftsgut in gleichbleibenden Jahresbeträgen abgeschrieben wird.

Desweiteren gibt es Sonderabschreibungen, wie Sofortabschreibung oder degressive Abschreibung.

PRAXIS:

Wenn Sie eine spanische Immobilie ferienvermietet abschreiben, dann wird in der Regel die lineare Abschreibung gewählt.

Praxisbeispiel:

Herr X lebt in Deutschland und hat sich eine Immobilie in Spanien gekauft, die er dauerhaft im Jahre 2022 vermietet. Er erlangt eine monatliche Miete von 950 EUR.

Die Immobilie hat er im Jahre 2015 zum Preis von 95.000 EUR gekauft. Die Erwerbskosten für Notar, Grundbuch, Grunderwerbssteuer und Rechtsanwalt sind in den 95.000 EUR enthalten.

Im Jahre 2015 hat er auch Möbel zum Wert von 8.000 EUR gekauft und zahlt 500 EUR Hypothekendarlehenszinsen.        

Laufende Kosten, die der Vermieter jährlich zahlt

• Grundsteuer: 350 EUR
• WEG Beitrag: 500 EUR
• Reparaturkosten: 450 EUR

Katasterwert der Immobilie ist 45.000 EUR, wobei 40.000 Euro Gebäudewert und 5.000 Euro Bodenwert ist.

Steuerlastberechnung

Herr X ist in Spanien steuerlich nicht ansässig, folglich hat er einen Steuersatz von 19% auf den Gewinn und muss die Jahresmeldung (Modell 210) abgeben.
Im Folgejahr muss Herr X in Deutschland die Einkommenssteuererklärung abgeben und in der Anlage V und AUS die spanischen Mieteinnahmen erklären, unter Anrechnung der in Spanien bezahlten Steuern.

Alle Ausgaben sind abzugsfähig.

Als Nichtsteuerresident erhält er nicht die Steuervergünstigung von steuerlich Ansässigen in Spanien, die ab dem 26.05.2023, 50% der Mieteinkünfte steuerfrei stellen. (früher 60%)

a) Mieteinnahmen: 950 EUR x 12 = 11.400 EUR

b) Ausgabenabzug artículo 23.1 de la LIRPF

• Hypothekendarlehenszinsen: 500 EUR
• Reparaturkosten: 450 EUR
• Grundsteuer: 350 EUR (IBI).
• WEG Beitrag: 500 EUR

Abschreibung: Katasterwert: Valor catastral total: 45.000 EUR

Bodenwert: Valor catastral del suelo: 5.000 EUR

Gebäudewert: Valor catastral de la construcción: 40.000 EUR

Anschaffungskosten: Valor de adquisición total: 95.000 EUR

Bodenwert anteilig:  95.000 x (5.000 / 45.000) = 10.555,56 EUR

Gebäudewert: 95.000 – 10.555,56 = 84.444,44 EUR (Abschreibungsgrundlage)

3% Abschreibungssatz

Abschreibung steuermindernd: 84.444,44 x 3% = 2.533,33 EUR

Möbel Abschreibung: 8.000 euros x 10 % = 800 EUR

Gesamtkosten: 500 + 450 + 350 + 500 + 2.533,33 + 800 = 5.133,33 EUR

c) Steuerliche Nettobemessungsgrundlage: 11.400 – 5.133,33 = 6.266,67 EUR

d) Steuersatz Spanien Nichtsteuerlich Ansaessiger: 19%

Steuerzahllast Spanien: 1.190,67 EUR

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Informative Erklärung zur touristischen Vermietung

Aktuell, in Kraft ab 2021

Das Finanzministerium beabsichtigt, eine neue obligatorische Informationserklärung für alle Personen, Körperschaften und Kooperationsplattformen wie Airbnb einzuführen, die im Zusammenhang mit der touristischen Vermietung stehen.

Im vergangenen September erklärte der Oberste Gerichtshof die Art und Weise, in der das Finanzamt die Steuerkontrolle über die Vermietung von Ferienwohnungen durchführte, für rechtswidrig, was zur Abschaffung des Modells 179 führte. In diesem Modell wurden folgende Daten aufgeführt:

• Eigentümer der Ferienwohnung oder Inhaber der Vermietungsrechte (Agentur)
• Identifizierung der spanischen Immobilie
• Zeitraum der touristischen Vermietung
• Einnahmen

Es ist geplant, einen neuen Artikel 54 in die Allgemeine Verordnung der Steuerverwaltung einzuführen, der die Personen, Körperschaften und Kooperationsplattformen, die bei der Abtretung von Häusern mit touristischer Bestimmung in Spanien zwischengeschaltet sind, verpflichtet, regelmäßig über die Aktivität der touristischen Vermietung zu informieren.

Folgende Informationen werden verlangt:

• Eigentümer der Immobilie
• Katasternummer der Immobilie
• Daten der Gäste
• Anzahl der vermieteten Tage
• Bezahlter Betrag

Dieses Gesetz tritt am 16. Januar 2021 in Kraft.

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Fragen zur touristischen Vermietung / Eigennutzung der spanischen Immobilie im Alarmzustand

In Spanien wurde der Ausnahmezustand bis zum 07.06.2020 erklärt. Damit sind nicht nur viele Unternehmen betroffen, sondern auch Nichtresidenten, die Immobilien in Spanien an Touristen vermieten.

Sie alle sehen sich schwerwiegenden Einnahmeeinbussen gegenüber.

Frage

Was passiert mit der Rückzahlung der bereits geleisteten Anzahlungen von Gästen, die wegen der Corona Krise nicht einreisen?

Die Anzahlungen wurden bereits im Jahr 2019 als Einnahmen im Modell 210 dem spanischen Finanzamt gemeldet und versteuert.

Antwort

Normalerweise wird mit dem Bonussystem gearbeitet. Sie zahlen die Anzahlungen nicht zurück, sondern erlauben eine andere Reservierungszeit.

Wenn Sie zurückzahlen, dann können Sie die Rechnungen als nicht einzugsfähig buchen und als Ausgabe, die Rückzahlung.

Der Verlust kann zunächst nur im selben Kalenderjahr mit Einnahmen verrechnet werden.

Wir empfehlen, keine Anzahlungen zu melden, sondern erst bei Mietantritt die Mieteinkünfte zu melden und auch dann erst abzurechnen.

Frage

Durch den Rückgang der Buchungen und die laufenden Kosten werden bei den Quartalserklärungen der Mieteinnahmen negative Zahlen erreicht (Kosten übersteigen die Einnahmen).

Was passiert mit diesen Minusbeträgen?

Antwort

Der Minusbetrag kann im selben Kalenderjahr verrechnet werden. Ausgaben zur Reparatur und Instandhaltung der Immobilie, als auch Finanzierungskosten (Hypothek) können 4 Jahre lang als Verlust vorgetragen werden. In jedem Falle ist die Meldung für das 4. Quartal des Jahres abzugeben.

Frage

Muss die Steuer für den nicht vermieteten Zeitraum (Eigennutzungssteuer), Modell 210, gezahlt werden, wenn die Eigentümer nicht nach Spanien reisen dürfen?

Antwort

Die Eigennutzungssteuer ist eine objektive Besteuerungsart und aus diesem Grunde wird diese verlangt, wenn das haus nicht vermietet wird. Steuerrechtlich ist es ohne Belang, ob die spanische Immobilie nicht genutzt werden kann.

Frage

Sind die Fristen für die Abgabe der Quartalserklärungen gleich geblieben?

Antwort

Am 14.04.2020 hat die Regierung entschieden, die Fristen für die Einreichung von Steuererklärungen für Selbständige und Kleinunternehmer (PYMES) zu verlängern. Die verabschiedete Massnahme sieht vor, dass Unternehmen mit einem Umsatz von weniger als 600.000,00 EUR bis zum 20. Mai Zeit haben, die vierteljährlichen Steuererklärungen (Einkommensteuer, Mehrwertsteuer) abzugeben, statt wie ursprünglich geplant am 20.04.2020. Ebenso wurde die Frist für Lastschriften auf den 15. Mai verlängert.

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Touristische Vermietung in Spanien

Umsatzsteuerpflicht Kanarische Inseln

Aktuell 2024

Die kanarische Umsatzsteuer, die auf Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, La Gomera und die anderen Inseln als IGIC gilt und den allgemeinen Steuersatz von 7% hat, hat ihre Besonderheiten und Steuerfreistellungen.

Zum 01.01.2024 wurde eine gesetzliche Änderung verabschiedet. Die touristische Vermietung von Immobilien, die im Eigentum von Nichtsteuerresidenten stehen, fällt jetzt unter die Besteuerung der IGIC. Die Kleinunternehmerregelung soll keine Anwendung mehr finden. Dass heisst, dass bei jeder Mieteinnahme von 100 EUR, zzgl 7 EUR IGIC vom touristischen Mieter eingenommen und quartalsweise an die kanarische Finanzbehörde abgeführt werden müssen. Der Vorteil ist, der Vorsteuerabzug bei Ausgaben, wie auch Booking Rechnungen.

Umsatzsteuerpflicht Mallorca

Beispiel:

Sie vermieten ein Ladenlokal auf Mallorca und sind nicht in Spanien steuerlich ansässig. Der Mieter ist ein spanisches Unternehmen.

Bis zum 31.12.2022 musste der nicht in Spanien ansässige Vermieter keine Umsatzsteuer ausweisen, sondern es galt die Umkehr der Steuerzahllast auf den Mieter.

Ab dem 01.01.2023 gilt nunmehr, dass sich der Nicht in Spanien steuerlich Ansässige in der Umsatzsteuer anmelden muss und Quartalsmeldungen zum 20.4., 20.7., 20.10, und 31.1. abgeben muss, wenn der Mieter eine spanische Gesellschaft ist.

Desweiteren ist eine Jahresumsatzsteuermeldung im Januar abzugeben und wenn die Mieteinnahmen 3.006 EUR jährlich überschreiten, auch die Sammelsteuererklärung 347 im Januar und Februar des darauffolgenden Jahres.

Der Vermieter des Ladenlokals auf Mallorca muss jetzt 21% IVA (spanische Umsatzsteuer) auf seiner Rechnung ausweisen und an die Finanzbehörde quartalsweise abführen.

Liegt das Ladenlokal auf den Kanarischen Inseln, Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, etc, dann sind 7% IGIC (kanarische Umsatzsteuer) auszuweisen. Ebenso eine Umsatzsteuerjahresmeldung im Januar und im Februar zwei Sammelmeldungen, die Erklärungen 415 und 347.

Vorteil:

Mit der Umsatzsteueranmeldung kann Vorsteuer in Spanien von Eingangsrechnungen abgezogen werden.

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Touristische Vermietung Spanien

Betriebsstätte Spanien / Vermietung an eine Agentur

Mit einer neuen Entscheidung der Finanbehörden vom 13.11.2017 wird jetzt Klarheit geschaffen, ob ein Eigentümer einer spanischen Immobilie, der nicht in Spanien steuerlich ansässig ist, der vermietet, eine Betriebsstätte begründet.

Beispiel

Sie kaufen eine Immobilie in Malaga und vermieten diese touristische oder anderweitig gewerblich.

Nach der aktuellen Rechtsprechung wird hiemit KEINE Betriebsstätte in Spanien begründet. Nach der europäischen Rechtsprechung seit der Entscheidung TJUE 4-7-85 bis zum Fall Pflanzer Luxembourg C-73/2006 begründet nicht nur das blosse Immobilieneigentum eine Betriebsstätte, sondern es muss zudem Personal und Betriebsmittel geben. Dies widerspricht zwar dem Art.69.3 LIVA (spanisches Umsatzsteuergesetz)m wurde aber in Rechtsprechung vom obersten zentralen spanischen Finanzgericht in der Entscheidung vom 2010.2016 so akzeptiert.

Tipp

Sollten Sie an eine Agentur die Immobilie touristisch vermieten, dann können Sie sich die Umsatzsteuererklärungen quartalsweise sparen, da Sie als Nichtsteuerresident und ohne Betriebsstätte an ein Unternehmen vermieten. Damit gilt die Umkehr der Steuerpflicht/reverse on charge

Wichtig

Auf den Kanarischen Inseln (Teneriffa, Gran Canaria) ist hierzu die Rechtsprechung anderer Auffassung und die Betriebsstätte wird bejaht. Hier empfehlen wir eine Beratung in unserer Kanzlei in Deutschland oder Teneriffa, Gran Canaria

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