Steuerpflichten für Immobilieneigentümer in Spanien

 

Wenn Sie sich dazu entschieden haben, eine Immobilie zu kaufen, sollten Sie berücksichtigen, dass es innerhalb Spaniens preisliche Unterschiede gibt. Abhängig von der jeweiligen Autonomen Region und insbesondere der Inselgruppen (den Kanaren und den Balearen), der Hauptstadt Madrid oder dem südlich gelegenen Andalusien bestehen mehr oder minder strikte Steuerregelungen, welche die finalen Kosten des Immobilienkaufes stark beeinträchtigen können.

 

Bevor wir beginnen, das Steuersystem in bestimmten Gebieten Spaniens zu erläutern, müssen wir von der Prämisse ausgehen, dass der Kauf von neuen, oder gar unplanmässigen Bauten nicht dasselbe wie der Kauf einer gebrauchten Immobilie, d.h. einer Immobilie, die bereits genutzt wurde, ist.

 

Der Gesetzgeber differenziert daher die Besteuerung nach den Ausgangsbedingungen, ein Aspekt, der zweifellos entscheidend sein kann, wenn sich ein Käufer für die eine oder andere Immobilie entscheidet.

 

In Spanien unterliegt der Erwerb einer Immobilie einer dieser Steuern:

 

• Grunderwebsteuer (ITP) für Gebrauchtsimmobilien
• Mehrwertsteuer (IVA) oder die (IGIC – Kanarische Insseln) für neue Immobilien

 

 

Gebrauchtimmobilien + Grunderwerbsteuer (ITP)

 

Wenn Sie sich für den Kauf einer gebrauchten Immobilie entscheiden, wird die zu zahlende Steuer, folglich die ITP, stark von der Autonomen Region abhängen, da diese die Möglichkeit haben, einen eigenen Steuersatz festzulegen. Dieser variiert zwischen 5% und 13%, es gibt jedoch auch Ausnahmen.

Die Grunderwebsteuer entfällt auf den in der öffentlichen Urkunde oder im privaten Kaufvertrag angegebenen Preis, es sei denn, der vom Finanzamt geprüfte Wert ist höher. In diesem Fall wird letzterer berücksichtigt.

Die Bezahlung der Grunderwerbsteuer erfolgt durch Selbstabrechnung, so dass jeder Steuerpflichtige die entsprechenden Formulare ausfüllen und die Zahlung vornehmen muss. Anschließend wird das Zahlungsformular zusammen mit einer Kopie des Kaufvertrags dem Finanzamt vorgelegt. Ab dem Datum des Kaufvertrages müssen alle Formalitäten innerhalb von 30 Tagen erfüllt werden.

 

Zu den autonomen Regionen:

 

• ANDALUSIEN
• 7% Allgemeiner Steuersatz
• 3,5 % ständiger Wohnsitz < 35 Jahren
• 2% für Fachleute, deren Haupttätigkeit der Kauf und Verkauf von Immobilien ist

 

• KANAREN
• 6,5% Allgemeiner Steuersatz
• 5% Erstwohnsitz, Kaufpreis unter 150.000,00 EUR
• 1% Immobilienkauf durch eine behinderte Person oder kinderreiche Familie
• weitere 20% Ermäßigung auf 6,5% oder auch 5%, wenn der Erwerber unter 35 Jahre alt ist und nicht mehr als 24.000,00 EUR Jahreseinkommen hat

 

• MADRID
• 6 % Allgemeiner Steuersatz
• 2 % für Fachleute, deren Haupttätigkeit der Kauf und Verkauf von Immobilien ist

 

• BALEAREN
• 8-13% Allgemeiner Steuersatz (Stand 2023)
  Ausnahme: Grunderwerbssteuer ist nur in Höhe von 4% ab dem 01.01.2023 zu zahlen, wenn der Kaufpreis nicht 200.000 EUR überschreitet und es der Erstwohnsitz des Käufers ist.

 

• GALIZIEN
• 8-9 % Grunderwerbssteuer (8% ab 2024)

 

• MURCIA
• 8 % Grunderwerbssteuer

 

 

Neue Immobilien + Mehrwertsteuer (IVA / IGIC) +AJD

 

Entscheiden Sie sich hingegen für eine neue Immobilie, die direkt vom Bauherrn oder Bauträger verkauft wird, zahlen Sie zwei Steuern: die Mehrwertsteuer (o. IGIC auf den Kanarischen Inseln) und die Stempelsteuer (AJD). Genannte Steuern werden direkt durch den Staat reguliert, außer auf den Kanarischen Inseln, wo eine besondere Steuerregelung gilt.

Im Allgemeinen wird beim Kauf einer Immobilie zusammen mit der Mehrwertsteuer (o. IGIC) die Stempelsteuer besteuert, die auf notarielle Urkunden erhoben wird und in der Regel und je nach betroffener Autonomen Region und Erwerbswert zwischen 0,5% und 2% des Verkaufspreises liegt.

Verantwortlich für die Mehrwertsteuererklärung ist der Verkäufer, der sie zusammen mit dem Verkaufspreis erhält. Die Stempelsteuer muss innerhalb von 30 Arbeitstagen ab dem Datum der Urkunde vom Käufer bezahlt werden. Nachdem die Steuern bezahlt wurden, kann die Urkunde notariell beglaubigt werden, indem man sie im entsprechenden Grundbuchamt eintragen lässt.

 

Mehrwertsteuer – (IVA/IGIC) -Festland, Balearen:

• BALEAREN, FESTLAND: 10% des Immobilienpreises (Erstverkauf), 21% (Zweit- oder Folgeverkauf)
• KANAREN: 7% des Immobilienpreises

 

Dokumentensteuer (AJD)

• SPANIEN: 0,5 – 2% des Immobilienpreises
• ANDALUSIEN: 1,2%
• BALEAREN: 1,5% (beim Erwerbswert von > 1.000.000 EUR = 2%)
• KANAREN: 0,75-1%
• MADRID: 0,75%
• KATALONIEN: 1,5%

 

 

Gemeindliche Wertzuwachssteuer – Plusvalía municipal

 

Aktuell:

gemeindliche Wertzuwachssteuer verfassungswidrig ( Stand 27.10.2021)

 

Diese Steuer liegt in der Verantwortung der jeweiligen Stadtverwaltung, daher legt diese den Steuersatz fest.

Bei der gemeindlichen Wertzuwachssteuer wird die Erlangung eines Vorteils oder einer Wertsteigerung des Grundstücks über den Zeitraum, in dem eine Person das Grundstück besessen hat, besteuert. Sie muss zum Zeitpunkt des Kaufs abgerechnet werden und richtet sich nach dem Katasterwert der Immobilie (dem Wert des Grundstücks) und den Jahren, in denen die Immobilie in Besitz war.

Es handelt sich hierbei um eine umstrittene Steuer, die nach einem Urteil des Verfassungsgerichts in die Medien gelangte. Dieses hatte die Steuer in einigen Gemeinden des Baskenlandes für nichtig erklärt. Seit Jahren nutzen einige Stadtverwaltungen die Steuer zu ihrem Vorteil, indem sie die Preise für Immobilien nach oben korrigieren. Jetzt ist es für die Steuerpflicht des Wertzuwachses notwendig, dass der Wert des Grundstücks tatsächlich steigt, was sich bei der Übertragung des Eigentums an der Immobilie zeigt.

Der Steuersatz für den Wertzuwachs wird von der jeweiligen Stadtverwaltung festgelegt und variiert zwischen 3 und 30%. Wenn es sich um eine belastende Übertragung handelt, muss der Verkäufer (Veräußerer) sie bezahlen. Dies ist beim Kauf der Fall. Im Gegenteil dazu wird sie vom Käufer oder Erwerber der Immobilie bezahlt, wenn es sich um eine unentgeltliche Übertragung handelt. Dies zeigt sich bei Erbschaften.

Die Frist für die Besteuerung beträgt 30 Tage oder 6 Monate, je nach Art der zu meldenden Überweisung.

Auch an die Grundsteuer (IBI) ist zu denken. Diese ist im eigentlichen Sinne keine Steuer, die mit dem Kauf einer Immobilie verbunden ist, sondern mit Ihrem Eigentum. Es ist jedoch ratsam, sie zu beachten. Der Eigentümer der Immobilie muss die entsprechende Stadtverwaltung einmal im Jahr bezahlen, wobei der Katasterwert der Immobilie zugrunde gelegt wird.

Der so genannte „Städtische Beitrag“ (“Contribución Urbana”) ist jeden 1. Januar durch die Person, die zu diesem Zeitpunkt Eigentümer der Immobilie ist, zu bezahlen. Dies geschieht ohne dass dieser aufgrund der Tatsache, dass die Immobilie nach diesem Zeitpunkt übertragen wird, seinen Status als Steuerpflichtiger verliert. Ein Urteil des Obersten Gerichtshofs von 2016 sieht jedoch vor, dass der Verkäufer den Anteil der gezahlten Steuer im Verhältnis zur Anzahl der Tage, an denen der Käufer die Immobilie während des Jahres besessen hat, an den Käufer weitergeben kann, ohne dass dies im Vertrag oder Kaufvertrag vereinbart werden muss.

Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, wenden Sie sich bitte an Legalium Cano y Luickhardt S.L. Unsere Anwaltskanzlei besteht aus Fachleuten für alle Verfahren im Zusammenhang mit dem Kauf und Verkauf von Immobilien, und vor allem kann Ihnen unsere Steuerabteilung eine umfassende Beratung bezüglich der zu zahlenden Steuern anbieten.

 

Grunderwerbsteuer – spanische Regionen

 

Grunderwerbssteuer Valencia (Alicante, Denia)

Immobilienkauf in Denia – 10% ITP Bsp. Ermässigung auf 8%, wenn eine Sozialwohnung (VPO) als Erstwohnsitz erworben wird. Oder wenn Sie mit mehr als 65% schwerbehindert sind und als Rentner den Erstwohnsitz nach Denia verlegen, dann zahlen Sie beim Immobilienkauf nur 4% Grunderwerbssteuer. Neubauerklärungen, die bei jedem Neubau erstellt werden müssen, werden jetzt nicht mehr mit 1,2%, sondern jetzt mit 1,5% besteuert.

Beachten Sie, dass die Grunderwerbssteuer innerhalb von 30 Kalendertagen nach dem Notartermin zum Immobilienkauf bezahlt werden muss, ansonsten kann weder die Grundbucheintragung in Spanien vorgenommen werden, noch bussgeldfrei die Grunderwerbssteuer bezahlt werden.

Mittlerweile kommt es in Spanien, häufig vor, dass die Grundsteuer vom Immobilienverkäufer über Jahre nicht bezahlt wurde, oder aber es bestand ein Miteigentumsverhältnis, und nur ein Immobilieneigentümer hat die Grundsteuer bezahlt, aber nicht die anderen ihren Anteil.

Der Immobilienkäufer haftet für die Grundsteuer der letzten 5 Jahre vor dem Kauf.

 

Grunderwerbssteuer Katalonien (Barcelona, Costa Brava, Sitges)

Seit dem 31.03.2017 gilt – Grunderwerbssteuer beim Immobilienkauf: 10% bis 1.000.000,00 EUR- ab 1.000.000,00 EUR: 11 % Grunderwerbssteuer in Katalonien – das mit der Immobilie mitverkaufte Fahrzeug wird mit 5% Übertragungssteuer belegt – hier berechnen wir den Verkehrswert des Fahrzeuges. – neue Immobilien werden mit 10 % Umsatzsteuer (IVA) verkauft und der Käufer muss zudem 2,5% AJD Dokumentensteuer zahlen, bislang waren es 1,8%.

 

Grunderwerbssteuer Madrid

Immobilienkauf in Madrid – Steuersenkung von 7% auf 6% ITP. Neubauerklärungen werden jetzt nur noch mit 0,75%, statt 1% besteuert.

 

Grunderwerbssteuer Murcia (San Javier, La Manga)

Immobilienkauf in La Manga 8% Grunderwerbssteuer Neubauerklärungen werden teurer und der Steuersatz AJD steigt von 1,2% auf 1,5%.

 

Grunderwerbsteuer Mallorca, Ibiza

• Immobilienwert bis 400.000,00 EUR – 8%
• Immobilienwert bis 600.000,00 EUR – 9%
• Immobilienwert bis 1.000.000,00 EUR – 10%
• Immobilienwert ab 1.000.000,00 EUR – 11%

 

SERVICE:

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Servicepaket Immobilienkauf Spanien

 

 

 

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