Grundstückskauf Spanien – Steuerpflichten 2019

 

Integraler Legalium Service in deutscher Sprache in Spanien:
Steuern Sparen durch Vertragsgestaltung und Fachkompetenz im spanischen Steuerrecht

Nutzen Sie unseren einzigartigen Komplettservice – aus einer Hand, bietet Ihnen unsere Kanzlei Kompetenz als Rechtsanwalt, Steuerberater und Behördengänge in Spanien und jede Leistung wird Ihnen in deutscher Sprache erläutert und beraten.

 

 

1. Baugrundstück Menorca Beispiel 1:

Sie möchten auf Menorca ein Baugrundstück erwerben und die Frage stellt sich, ob Sie Umsatzsteuer oder Grunderwerbssteuer zahlen müssen.

 

ANTWORT:

Ist der Eigentümer des Baulandes eine SL (Unternehmen) ist 21% Umsatzsteuer von ihm auszuweisen. Die Fälligkeit entsteht im Moment der Leistung, Eigentumsübertragung, frühstens mit Rechnungsstellung. Die gemeindliche Wertzuwachssteuer (Plusvalia) muss der Verkäufer zahlen.
Es gilt der steuerliche Verkehrswert als Besteuerungsgrundlage, sollte der Kaufpreis niedriger sein.

TIPP:

Wir beraten Sie als Rechtsanwalt in deutscher Sprache im spanischen Immobilienrecht, Baurecht und Steuerrecht in ganz Spanien, nutzen Sie auch unser Immobilienkaufservicepaket für die Vollabwicklung des Immobilienkaufes und unsere umfassende Begleitung beim gesamten Bauprojekt, von der Lastenkontrolle des Grundstückes, Projektprüfung, Vertragskontrolle Bauunternehmen, Architektenvertrag, 10 Jahres Bauversicherung.

TIPP:

Als Steuerberater in Spanien prüfen wir für Sie, ob der Kauf des Grundstücks mit einer spanischen GmbH (SL) Ihnen die Möglichkeit gibt, im Rahmen der Vorsteuerabzugsberechtigung die Umsatzsteuer zurückzuerlangen.
oder ist es gar steuerlich günstiger, schlüsselfertig die gesamte Immobilie zu kaufen und dann nur 10% Umsatzsteuer und die Dokumentensteuer von 1-1,5% zu zahlen.

2. Baugrundstück Mallorca Beispiel 2:

Eine Privatperson verkauft eine Bauparzelle in Santanyi – Mallorca fuer 1 Mio EUR.

 

ANTWORT:

Eine Privatperson als Verkäufer des Baugrundstückes weist keine Umsatzsteuer aus, und als Käufer des Baugrundstückes zahlen Sie Grunderwerbssteuer von 8-11% je nach Kaufpreishöhe und Verkehrswert des Baugrundstücks auf Mallorca. Bei 1 Mio EUR, wären es 90.000 EUR Grunderwerbssteuer, die der Käufer des Baugrundstücks zahlen müsste.

 

TIPP:

Wenn Sie als Privatperson von einer Privatperson das Baugrundstück auf Mallorca kaufen, dann lohnt sich keine spanische GmbH (sl), da die Grunderwerbssteuer steuergünstiger ist, als die Umsatzsteuer, da die Dokumentensteuer wegfällt.

3. Baugrundstück Marbella Beispiel 3:

Steuerfalle privater Kaufvertrag mit Abtretungsklausel.
Sie kaufen in einem privatschriftlichen Kaufvertrag ein Baugrundstück und es wird vermerkt, dass dieser Kaufvertrag nicht in das Grundbuch eingetragen werden kann und auch kein Besitzübergang stattfindet, bis der Restkaufpreis bezahlt ist.

 

GUT GEMACHT:

In diesem Falle, fiele bis zur notariellen Kaufurkunde keine Grunderwerbsteuer von 8-10% (Andalusien) an.

ABER:

Es befindet sich in dem Vertrag eine Klausel, die besagt, dass Sie als Käufer des Baugrundstückes jederzeit die Rechte und Pflichten aus diesem Vertrag abtreten können.

HINWEIS:

Mit dieser Vertragsklausel ermöglichen Sie die Abtretung von Rechten (cesion) und im Steuergesetz ist definiert, dass eine Abtretung nicht nur eine Dokumentensteuer auslöst und zwar von 1-1,5%, sondern den vollen Grunderwerbssteuersatz, so hat der DGT am 18.5.2017 entschieden.

 

4. Häufiger Anwendungsfall: Immobilienkauf Teneriffa in der Bauphase

Sie kaufen eine Immobilie auf Plan auf Teneriffa und während der Bauphase, nach Unterschrift des privatschriftlichen Kaufvertrages und vor Fertigstellung der Immobilie, wollen Sie die Immobilie verkaufen.

Wenn der Kaufvertrag die Abtretung erlaubt, dann beachten Sie, dass hier Grunderwerbssteuer anfällt und zwar auf Teneriffa in Höhe von 6,5% vom steuerlichen Verkehrswert in diesem Moment.

5. Steuerfalle Katalonien – Barcelona – Sitges

Legalium Integraler Service: Nutzen Sie auch in Barcelona unsere Direktbetreuung vor Ort mit Fachkompetenz im besonderen katalanischen Steuer und Zivilrecht.

Seit dem 01.01.2018 ist in Katalonien gesetzlich geregelt, dass Sie Immobilien oder auch Baugrundstücke in einem privatschriftlichen Kaufvertrag erwerben können und diesen Kaufvertrag und den Kaufanspruch können Sie beim Notar durch eine dort hinterlegte Anzahlung sichern und in das Grundbuch eintragen.

HINWEIS:

Steuerfalle: Mit der Eintragung im Grundbuch ist auf die Anzahlung Dokumentensteuer zu zahlen, in Höhe von 1,5% der hinterlegten Anzahlung, so wurde es von DGT 03.07.2017 entschieden.

Notar Anderkonto Spanien: Vorteilhaft ist, dass mit der Hinterlegung beim Notar die Immobilie für die Rückzahlung haftet, insbesondere wenn dieser Vertrag in das Grundbuch eingetragen wird. Damit ist der Käufer der Immobilie nicht nur die Einzahlung auf das Anderkonto des Notars gesichert, sondern auch durch dingliche Sicherung auf der Immobilie.

Nachteil: Der Nachteil ist die 6 monatige Beschränkung nach Art.621-8 katalanisches Zivilgesetzbuch und die Kosten und Steuern.

HINWEIS:

Diese Regelung gilt nicht in ganz Spanien, sondern nur in Katalonien (Barcelona, Sitges, Tarragona, Girona)

Einzelne Notare bieten auch im Restspanien Anderkonten an, aber als sogenanntes Deposito, beachten Sie hier die Steuerfalle wie oben beschrieben, die oft übersehen wird und durch eine korrekte Vertragsgestaltung umgangen werden kann.

 

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