Einkünfte aus Vermietung in Spanien,Steuerpflichten

 

Regionale Unterschiede bei der Besteuerung der vermieteten Immobilien

 

 

Wenn Sie in Spanien vermieten und nicht dauerhaft steuerlich ansässig sind, dann werden Sie unterschiedlich besteuert

 

• als EU Bürger (inkl. Island, Norwegen): 19%auf Gewinn mit Abzugsmöglichkeit der Aufwendungen
• als nicht EU Bürger (Schweizer) 24% ohne Abzugsmöglichkeit der Aufwendungen

 

Grundwissen

 

In Spanien sind die laufenden Einnahmen jährlich in der Einkommensteuererklärung zu versteuern, die Abgabefrist für die Einkommensteuererklärung endet am 20. Januar des Folgejahres. Beachten Sie, dass die Vermietungsaktivität auf den Kanarischen Inseln der Umsatzsteuerpflicht unterliegt– weiterlesen.

 

 

Die Steuererklärung hat verschiedenste Problemkreise

 

• Verlustvortrag in die Zukunft von bestimmten Ausgaben,
• Verrechnung von mehreren Immobilien
• touristische Vermietung an eine Vielzahl von Mietern mit verschiedenen Mietverträgen

 

 

Beispiel aus der Praxis

 

Im Jahre 2024 wird vom 01.01.-31.03.2024 an Herrn A die spanische Immobilie vermietet, an Herrn B vom 01.4.-30.6.2024 und vom 01.7.-31.12.2024 steht die Immobilie leer.

 

	A	B	A+B
Einkünfte aus Vermietung Spanien	6.200	20.000	26.200
Ausgaben
– Darlehenszinsen	3.800	8.100	11.900
– Renovierungskosten	4.500	1.400	5.900
Abschreibung 3% auf den Gebäudewert	900	2.700	3.600
sonstige direkte Ausgaben	150	750	900

 

Entscheidend ist, dass nur die Ausgaben im vermieteten Zeitraum proportional absetzbar sind.

Wenn zum Beispiel 60.000 EUR Darlehenszinsen und Renovierungskosten vorhanden wären, dann könnten die Kosten nur für das halbe vermietete Jahr abgesetzt werden.

Dies wären 30.000 EUR.

Da dieser Betrag jedoch die Gesamteinnahmen überschreitet, könnten höchstens 26.200 EUR abgezogen werden. Die Differenz von 3.800 EUR wird  in das Jahr 2025 vorgetragen.

 

Steuertipp

 

Die einzigen Ausgaben, die einen Verlustvortrag erlauben, sind Darlehenszinsen und Renovierungskosten, deshalb ist es sinnvoll, dass zunächst die direkten Kosten, hier 900 EUR und die Abschreibung im laufenden Jahr geltend gemacht werden und dann erst die Darlehenszinsen und Renovierungskosten, die dann eben vorgetragen werden können.

Weitere Informationen zu den absetzbaren Ausgaben

 

Merke

 

Wenn mehrere Mietverträge im Kalenderjahr existieren, wie bei touristischer Vermietung alle 2 Wochen, dann sind alle Mietverhältnisse zu addieren und nicht jeder Mietvertrag getrennt steuerlich zu melden, so wie es gesetzlich grundsätzlich in der Nichtresidenbesteuerung vorgesehen war.

 

Beachten Sie

 

VERGESSEN Sie nicht, dass der Leerstand vom 01.7.-31.12.2024 in einer Leerstandssteuererklärung im Jahre 2025 erklärt werden muss, die sich dann nach dem Katasterwert und in der Regel 1,1% oder 2% (ohne Katasterwertrevision in den letzten 10 Jahren) berechnet.

 

Regionale Unterschiede bei Besteuerung der Vermietung in Spanien

 

Beispiel 1

 

Sie vermieten Ihre Ferienimmobilie in Spanien, Sitges, Katalonien auch an Feriengäste über Booking. Es wird nur die Übernachtung angeboten, ohne Nebenleistungen wie Frühstück etc.

 

Dieses Beispiel gilt auch für Andalusien, Valencia, Murcia etc

 

Steuerpflichten als Nichtsteuerresident in Spanien

 

• Anmeldung in Spanien: Modell 36 – nicht erforderlich
• Anmeldung in der Gewerbesteuer: Modell 840 – nicht erforderlich
• Jahresmeldung zum 20.01. des Folgejahres
• Umsatzsteuermeldungen – nicht erforderlich
• Regionale Touristensteuer quartalsweise abzuführen und einmalige Anmeldung

 

Beispiel 2

 

Sie vermieten Ihre Ferienimmobilie auf Mallorca oder Ibiza Balearische Inseln.

 

• Anmeldung in Spanien: Modell 36 – erforderlich, da die touristische Vermietung als gewerbliche Tätigkeit angesehen wird
• Anmeldung in der Gewerbesteuer: Modell 840 – nicht erforderlich, wenn in der Steuerklasse 861.1. angemeldet
• Jahresmeldung zum 20.01. des Folgejahres
• Umsatzsteuermeldungen – nicht erforderlich
• Regionale Touristensteuer einmal jährlich Mai/Juni abzuführen und einmalige Anmeldung.
  
  

 

Beispiel 3

 

Sie vermieten Ihre Ferienimmobilie auf Teneriffa oder Gran Canaria, La Palma, Fuerteventura, oder einer anderen Kanarischen Insel

• Anmeldung in Spanien: Modell 36 – erforderlich, da die touristische Vermietung als gewerbliche Tätigkeit angesehen wird
• Anmeldung in der Gewerbesteuer: Modell 840 – nicht erforderlich, wenn in der Steuerklasse 861.1. angemeldet
• Jahresmeldung zum 20.01. des Folgejahres
• Umsatzsteuermeldungen – vierteljährlich zum 20.1., 20.4., 20.7., 20.10 des laufenden Kalenderjahres – auf den Kanarischen Inseln
• Es gibt keine regionale Touristensteuer

 

Beispiel 4

Sie vermieten Ihre Ferienimmobilie in Donostia

Hier ist hervorzuheben, dass die Gewerbesteueranmeldung im Modell 840 zu erfolgen hat, und im übrigen gelten die foralen Steuerbesonderheiten un die Touristensteuer ist eine Gemeindesteuer.

Bemerkung

Sollte über eine Agentur vermietet werden, dann ist zu unterscheiden, ob die Agentur an den Endkunden abrechnet und damit als Vermieter auftritt, oder ob die Agentur nur als Vermittler auftritt.
Im ersten Fall, muss der Eigentümer der Wohnung stets gegenüber der Agentur Umsatzsteuer mit 19% auf dem Festland, Mallorca und auf Teneriffa, Kanarische Inseln mit 7% ausweisen.
Im letzten Falle, bekommt der Eigentümer eine Rechnung von der Agentur für die Vermittlungsleistung mit der entsprechenden Umsatzsteuer.
Die Rechnung an den schliesslichen Touristen stellt dann der Eigentümer auf dem Festland, Mallorca ohne Umsatzsteuer und auf Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura etc mit 7% IGIC (kanarische Umsatzsteuer), wenn keine Freistellung ausdrüecklich beantragt wurde.

 

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