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Rechtsanwälte ⋅ Steuerberater ⋅ Wirtschaftsprüfer Spanien

Sie haben eine Ferienimmobilie in Spanien erworben und wollen Sie nun an Gäste vermieten?

Welche Schritte müssen aus steuerlicher Sicht unternommen werden?

 

BEISPIEL KANARISCHE INSELN

 

Sie sind Eigentümer einer Ferienwohnung auf den Kanarischen Inseln (Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, Lanzarote, La Gomera, La Palma, El Hierro)

 

Schritt 1: Anmeldung beim spanischen Finanzamt

Die Vermietung von Ferienwohnungen auf den Kanarischen Inseln gilt als wirtschaftliche Tätigkeit, die eine Registrierung beim Finanzamt bei der IGIC (kanarische Mehrwertsteuer) voraussetzt (durch Vorlage der Erklärungen 400 und 036).

Es gibt zwei Möglichkeiten für die Behandlung von Mehrwertsteuepflicht:

  • Allgemeine Regelung bei Mieteinnahmen über 30.000 Euro pro Jahr.
  • Mieteinnahmen unter 30.000 EUR im Jahr, (REPEP – Régimen Especial del Pequeño Empresario y Profesional – Kleinunternehmerregelung). Auf den Rechnungen für die Vermietung wird dann keine IGIC ausgewiesen.

 

Vermerk:

Wenn Sie nicht mehr als 30.000 EUR Mieteinnahmen generieren, Sie es aber vorziehen, die IGIC zu erklären, können Sie die allgemeine Regelung unter 1. nutzen. Sie verlieren aber das Recht, in den nächsten 3 Jahren Vorteile der Kleinunternehmerregelung zu nutzen.

 

Wichtig:

Eine Anmeldung beim Finanzamt muss immer zuerst erfolgen, unabhängig davon, ob die Wohnung an einen Vermittler abgetreten oder selbst verwaltet wird. DIES GILT NUR FÜR DIE KANARISCHEN INSELN

Im Gegenteil dazu werden die Mieteinnahmen auf dem spanischen Festland und Balearen der Besteuerung in der Mehrwertsteuer (IVA) nicht unterworfen. Die Vermieter müssen die Mieteinnahmen mittels Modell 210 versteuern. Nähere Informationen hierzu finden Sie weiter im Text.

 

 

 

Steuererklärungen bei Vermietung einer Wohnung auf den Kanarischen Inseln

 

  1. Wenn Sie die Kleinunternehmerregelung (REPEP) nutzen, müssen Sie einmal im Jahr die Erklärung, Modell 425 abgeben. In der Erklärung informieren Sie über die Summe der Mieteinnahmen im Steuerjahr.

Fristabgabe Modell 425:  01. – 31.01. des Folgejahres

 

  1. Ansonsten müssen sie folgende Steuererklärungen abgeben:

 

Modell 420

In Jedem Quartal muss die Mehrwertsteuererklärung, Modell 420, präsentiert werden. Die Steuererklärungen werden im April, Juli, Oktober und Dezember präsentiert. Die Abgabe muss innerhalb von 20 Tagen nach dem Monat, in dem die Steuer fällig ist, erfolgen.

Modell 425

Einmal jährlich ist die Sammelerklärung, Modell 425 zu präsentieren. Das Modell 425 ist die jährliche Zusammenfassung der IGIC, der im Laufe des Jahres durchgeführten Operationen.  Die Abgabefrist endet am 31.01. des Folgejahres.

 

 

Modell 210 – vermieteter Zeitraum

In Jedem Quartal müssen die Nettomieteinnahmen versteuert werden. Im Jahre 2020 beträgt der Steuersatz 19% für EU Bürger (inklusive Norwegen und Liechtenstein) und 24% für übrige Immobilieneigentümer.

Das Steuergesetz sieht eine Reihe von abziehbaren Ausgaben vor, die Sie bei Ihrer Steuererklärung berücksichtigen können.

Nähere Informationen zu den abzugsfähigen Aufwendungen finden Sie hier – abzugsfähige Aufwendungen –

 

 

Beachten Sie:

Aufwendungen wie Grundsteuer, Hausratsversicherung, Abschreibungen auf Möbel, Wartung und Instandhaltung werden immer im Verhältnis zur Zahl der in jedem Quartal vermieten Tage abgezogen. Dagegen werden Ausgaben wie Reinigungsrechnungen oder Provisionen von Vermittleragenturen in voller Höhe abgezogen, da diese ausschließlich für die Vermietung der Immobilie erforderlich sind.

 

 

Modell 210 – Eigennutzung

Die Steuererklärung muss jeweils bis zum 31.12. des Folgejahres für das vergangene Steuerjahr präsentiert werden. Es wird nur die Zeit berechnet, zu der die Immobilie leer stand oder selbst genutzt, d.h. nicht an Dritte vermietet wurde.

Modell 415

Jährliche Erklärung von Geschäften mit Dritten. Die Steuererklärung muss abgegeben werden, wenn die Summe der Geschäfte mit anderen Wirtschaftssubjekten die Höhe von 3.055,06 EUR übertraf. Diese Pflicht gilt seitens beider Geschäftspartner. Diese Meldung soll den Betrug bei der Umsatzsteuer eindämmen. Es ist ratsam, die zu meldende Summe im Vorfeld mit den Geschäftspartnern abzugleichen, da eventuelle Diskrepanzen einen Besuch der Steuerprüfung zur Folge haben können.

Die Abgabefrist endet am 28.02.2020

BEISPIEL SPANISCHES FESTLAND

 

Die Vermietung auf dem Festland ist nicht der Mehrwertsteuerpflicht unterworfen. Die Besteuerung der Mieteinnahmen erfolgt im Modell 210.

 

Modell 210 – Vermieteter Zeitraum

Auch für das spanische Festland gilt, dass die Mieteinnahmen in jedem Quartal zu versteuern sind. Wenn Sie beispielsweise Ihre Wohnung an 60 Tagen im  Jahr vermietet haben, muss eine Erklärung in den Quartalen, in denen vermietet wurde, abgegeben werden. Die restliche Zeit (305 Tage) wird im nächsten Steuerjahr im Modell 210 (Eigennutzung) gesondert erklärt werden

 

 

Modell 210 – Eigennutzung

Die Steuererklärung muss jeweils bis zum 31.12. des Folgejahres für das vergangene Steuerjahr präsentiert werden. Es wird nur die Zeit berechnet, zu der die Immobilie leer stand oder selbst genutzt, d.h. nicht an Dritte vermietet wurde.

 

Modell 347

Das Modell 347 ist die Jährliche Erklärung von Geschäften mit Dritten. Die Steuererklärung muss abgegeben werden, wenn die Summe der Geschäfte mit anderen Wirtschaftssubjekten die Höhe von 3.055,06 EUR übertraf. Diese Pflicht gilt seitens beider Geschäftspartner. Diese Meldung soll den Betrug bei der Umsatzsteuer eindämmen. Es ist ratsam, die zu meldende Summe im Vorfeld mit den Geschäftspartnern abzugleichen, da eventuelle Diskrepanzen einen Besuch der Steuerprüfung zur Folge haben können.

Die Abgabefrist endet am 28.02.2020


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