Einkommensteuer Spanien

 

Problematik der Mieteinnahmen

Zunächst einmal ist es Pflicht des Eigentümers, die Mieteinnahmen steuerlich zu erklären.

Die jährliche Erklärung ist aber nicht eine einfache Summierung der Mieteinnahmen.

Das Steuergesetz sieht eine Reihe von abziehbaren Ausgaben vor, die Sie bei Ihrer Steuererklärung berücksichtigen können.

 

Absetzbare Ausgaben

Hypothekzinsen (zu Erwerb oder Verbesserung der Immobilie).
VORSICHT – es können nur die Zinsen abgezogen werden, nicht die Kreditrückzahlung

Hypothekenlöschung – abzugsfähige Aufwendung?

Steuern, Abgaben und Gebühren in Verbindung mit dem Immobilieneigentum

Zahlungen an Dritte, in Verbindung mit Immobilieneigentum (Wachdienst, Portier, Verwaltungskosten usw.)

Notar- und Rechtsanwaltskosten, die in Verbindung mit dem Immobilieneigentum stehen, bsp. notarielle Unterschrift eines Mietvertrages, Rechtsberatung und Vertretung

Kosten der Wartung und Reparaturkosten

Versicherungen – Haftpflichtversicherung, Feuer, Dienstahl, Glasschaden usw.

Zahlungen für Lieferungen und Dienstleistungen Dritter

Beträge für Abschreibungen

Bei der Abschreibung ist zu beachten, dass die Abschreibungsgrundlage nicht der Erwerbspreis ist, sondern die Anschaffungskosten (coste de adquisicion).

 

Aktuell 2022

Seit dem Urteil vom 15.09.2021 vom obersten Gerichtshof in Spanien wurde die Gesetzeslücke insoweit entgegen der Verwaltungsanweisung der spanischen Finanzbehörde ersetzt, dass bei Erbschaft und Schenkung nicht nur die Kosten wie Steuern, Notar, Grundbuch die Berechnungsgrundlage für die Abschreibung darstellen, sondern nunmehr auch der angegebene Immobilienwert (Gebäude ohne Boden) + Kosten, hilfsweise der Katasterwert, wenn dieser höher wäre. 

Hinzukommt noch die gesetzliche Neuerung vom 01.01.2022, dass jetzt bei Erbschaften und Schenkungen stets der vorgegebene Referenzwert angegeben werden muss, dieser entspricht in der Regel 90 % des Verkehrswertes. 

 

 

Praktisches Beispiel

Es wird ein Appartement vermietet, die Anschaffungskosten betrugen 100.000,00 EUR, die Liegenschaft wurde mittels einer Hypothek finanziert. Mieteinnahmen betragen 10.000,00 EUR jährlich, der Mieter bezahlt Rechnungen für Wasser und Strom, alle übrigen Ausgaben bezahlt der Eigentümer.

In der jährlichen Einkommensteuererklärung bezüglich der Einnahmen aus der Vermietung des Appartements kann folgendes abgezogen werden

1. Wie oben beschrieben, wird die Immobilie durch eine Hypothek finanziert. Dieser Betrag kann abgezogen werden, in der Regel erhalten sie Informationen von Ihrer Bank.Bsp: die Hypothekenzinsen betragen 200,00 EUR jährlich, dieser Betrag kann abgezogen werden
2. Es wurde ein Mietvertrag angefertigt, die Kosten eines Rechtsanwalts oder eines Notars können ebenso abgezogen werden.Bsp: Die Rechtsberatung und Anfertigung eines Mietvertrages betrug 250,00 EUR
3. Die Kosten für Reparaturen und für Instandshaltung der Immobilie können ebenso abgezogen werden. Die Kosten können maximal bis zur Höhe der jährlichen Mieteinnahmen abgezogen werden. Falls höhere Ausgaben entstanden sind, können diese in den nächsten Jahren weiter abgezogen werden.Bsp: es wurden Instalateurarbeiten in Höhe von 50,00 EUR durchgeführt
4. Die Zahlungen an die Gemeinde – falls im Mietvertrag vereinbart wurde, dass der Immobilieneigentümer diese Zahlungen erledigt, kann er sie in der jährlichen Steuererklärung geltend machen. Beispiele für Zahlungen an die Gemeinde: IBI – Grundsteuer (Imuesto de bienes inmuebles), Müllgebühren.Bsp. es wird jährlich die Grundsteuer in Höhe von 300,00 EUR fällig
5. Mieter erfüllt seine Zahlungspflicht nicht – auch in diesen Fällen ist es unter bestimmten Voraussetzungen möglich, eine Reduktion anzuwenden.Voraussetzung: der Mieter hat einen privaten Konkurs angemeldet oder zwischen der ersten Zahlungspflicht des Mieters und dem Ende der Steuerperiode sind mehr als 6 Monate vergangen und es wurde keine Mietvertragsverlängerung vereinbart.
6. Verwaltungskosten betragen jährlich 50,00 EUR
7. Abschreibungskosten. Die Höhe der Abschreibung wird aus dem höheren der folgenden Werte berechnet und beträgt 3% aus diesem Wert)
   • Kaufpreis – vermerkt in der notariellen Kaufvertragsurkunde
   • Katasterwert (ohne Bodenwert)

   Bsp: der höhere der Werte beträgt 100.000,00 EUR, 3% Abschreibung beträgt 3.000,00 EUR

8. VersicherungBsp: Versicherungszahlung jährlich 200,00 EUR

Fazit:

Einnahmen jährlich 10.000,00 EUR

Abziehbare Ausgaben Steuerjahr: 4.050,00 EUR

In der Steuererklärung als bereinigte Besteuerungsgrundlage anzugeben: 5.950,00 EUR

Wir beraten Sie in den Fragen der Besteuerung Ihrer Mieteinnahmen und bereiten Ihre Steuererklärung vor.

 

 

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