Einkommensteuer Spanien
Besteuerung der Mieteinnahmen – Immobilieneinkünfte
Stand: 28.07.2024
Aktuell
Zu Covid Zeiten hat die Aufsichtsbehörde vom spanischen Finanzamt (DGT) bestimmt, was für Nichtsteuerresidenten mit Mieteinnahmen und deren Erklärung 210 gilt, als auch für steuerliche Ansässige in Spanien:
- Mietreduzierungsvereinbarungen wegen Covid führen zu einer Minderung der steuerlichen Einnahmen, obgleich im Mietvertrag eine höhere Miete festgesetzt wurde.
- Trotz Mietreduzierung sind die Kosten absetzbar, gemäß Art.23 LIRPF (spanisches Einkommensteuergesetz)
- Wird eine Mietstundung vereinbart, ist keine Einkommensteuer für den gestundeten Zeitraum zu zahlen, aber weiterhin sind die Kosten abzugsfähig.
- Trotz Mietstundung ist keine Leerstandsmeldung nach Ar.85 LIRPF abzugeben.
- Die 60% Ermäßigung der Besteuerungsgrundlage gilt nur bei dauerhaft vermieteten Wohnräumen, nicht bei touristischer Vermietung. Ab dem 26.05.2023 sind es nur noch 50% steuerlicher Ermässigung.
TIPP für Investoren
Alternative fuer ausländische Investoren. Selbstverständlich kann die deutsche GmbH oder Schweizer AG eine Betriebsstätte oder Tochtergesellschaft in Spanien gründen und dann auch die Steuerermässigung erlangen.
Es sind stets die Nettoeinkünfte zu versteuern.
Einnahmen – Ausgaben = Besteuerungsgrundlage
Ausgaben sind gesetzlich geregelt, als die Aufwandskosten, die notwendig sind, um die Einnahmen zu erzielen. Darunter sind Finanzierungskosten zu erfassen und auch Reparaturkosten. Darüberhinaus sind die Anschaffungskosten des Gebäudes mit 3% abschreibungsfähig.
Nicht absetzbare Ausgaben:
- Kaufsumme der Ferienwohnung
- Aufbrechen der Nachbarwand, da es sich um eine Erweiterung handelt. Eine Berücksichtigung kann diese Ausgabe jedoch bei der Veräusserung der Ferienwohnung finden, indem sie den Gesamtkaufpreis erhöht und damit die zu besteuernde Gewinnspanne verkleinert.
- Merke – Einschränkung bei der Abschreibung – bei Erwerb einer Immobilie durch Erbschaft oder Schenkung, gilt der Wert der Erbschaft oder Schenkung nicht als Abschreibungsgrundlage, da das Gesetz von Anschaffungskosten die Abschreibung berechnet. Anschaffungskosten sind die bezahlten Steuerbeträge der Erbschaft oder Schenkung, Grundbuch und Anwaltskosten.
Abschreibung bei der Mieteinnahmen
Hinweis:
Alle Ausgaben müssen mit ordentlichen Rechnungen belegt werden.
Beispiele aus der Praxis zur Versteuerung der Mieteinnahmen in Spanien:
Beispiel 1
Sie leben dauerhaft in Mallorca, Spanien und haben eine Ferienwohnung auf Ibiza zu vermieten.
Die Wohnung des dauerhaften Wohnsitzes auf Mallorca ist steuerfrei und die Ferienwohnung auf Ibiza ist mit deren Einnahmen zu versteuern, unter Abzug der Ausgaben.
Die Einkommensteuerprogression ist einkommensabhängig und reicht bis 45%.
Beispiel 2
Sie leben in Deutschland und sind dort unbeschränkt einkommensteuerpflichtig und vermieten eine Immobilie auf Mallorca.
Dann haben Sie ebenso die Nettoeinkünfte in Spanien mit 19% zu versteuern, und zudem in der deutschen Einkommensteuererklärung nach dem Anrechnungsprinzip, gemäss dem deutsch-spanischen Doppelbesteuerungsabkommen nochmals eine Veranlagung durchzuführen und Sie können die in Spanien bezahlte Steuer auf die Mieteinkünfte abziehen.
Beispiel 3
Leben Sie auf Mallorca und vermieten Sie eine Immobilie in Deutschland, dann ist zunächst in Deutschland gemäss der beschränkten Einkommensteuerpflicht die Mieteinnahme zu versteuern und anschliessend in Spanien unter Anrechnung, der in Deutschland bezahlten Einkommensteuer.
Beispiel 4
Haben Sie eine Ferienimmobilie auf Mallorca, die leer steht, dann gilt gleichwohl, dass hierfür Einkommensteuer zu zahlen ist, sei es, dass Sie in Deutschland oder anderswo in Spanien leben, also Nichtsteuerresident oder Steuerresident in Spanien sind.
Hier gilt das Prinzip, der sogenannten imputacion de renta – Zweitwohnungssteuer, berechnet mit 2% vom Katasterwert, wenn in den letzten 10 Jahren der Katasterwert nicht aktualisiert wurde.
Merke Neubauten
Sollte es bei einer neuen spanischen Immobilie noch keinen Katasterwert geben, dann gilt als Berechnungsgrundlage entweder 50% des Kaufpreises, hiervon 1,1%, oder der Schätzwert der Steuerbehörde, wenn der Wert höher ist.
Steuererklärung Spanien
Nichtsteuerresidenten in Spanien müssen diese Leerstandssteuererklärung einmal jährlich, im Folgejahr mit dem Steuerformular 210 abgeben.
Weiterlesen – Steuererklärung Nichtsteuerreisdenten mit Immobilieneigentum in Spanien
Aktuell 09.04.2019
Steuerbonus auf für Nichtsteuerresidenten in der Vermietung in Spanien
Die Europäische Kommision hält es für diskriminierend, dass die von den Nichtsteueresidenten erzielten Mieteinnahmen nicht der Reduzierung von 60% in der Einkommensteuer unterliegen, wenn deren spanische Immobilie als dauerhafter Wohnraum vermietet wird;
Die Mieteinnahmen, die steuerlich ansässige Personen, unbeschraenkt einkommensteuerpflichtig in Spanien, erhalten, unterliegen dagegen einer Reduzierung von 60% der Besteuerungsgrundlage bei der Einkommensteuererklärung in Spanien.
Die Einnahmen müssen aus einer dauerhaften Vermietung erzielt werden, bei touristischen Vermietung gilt diese Reduzierung nicht.
Die Diskrimienierung, die den freien Kapitalverkehr einschränkt, betrifft sowohl Eigentuemer einer spanischen Immobilie aus den EU Ländern, sowie Eigentuemer aus dem Europäischen Wirtschaftsraum – Norwegen, Island und Liechtenstein.
Die EU Kommision hat daher Spanien zwei Monate Zeit gegeben, um diese Regelung zu ändern. Es wurde eine Androhung eines Vertragsverletzungsverfahrens ausgesprochen.
Wenn Sie von nun an die vierteljährige Erklärung der Mieteinnahmen für Nichtssteueransässige Personen vorlegen (Modell 210), sollten Sie die Anwendung der Reduzierung in Betracht ziehen. Eine weitere Alternative ist es, die Erklärung ohne Reduzierung vorzulegen und dann die Rückerstattung unangemessener Nichtresidentensteuer zu verlangen.
Vermieten Sie dauerhaft als Eigentuemer einer spanischen Immobilie und Nichtssteuerresident in Spanien?
Wir beraten Sie du der Besteuerung der Mieteinnahmen und stellen den Antrag auf Rückerstattung der zuviel gezahlten Einkommensteuer gegenüber der spanischen Steuerbehörde.
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