Steuerpflichten 2020 für Immobilieneigentümer in Spanien

Besteuerung der Mieteinnahmen

Diese Zusammenfassung geht von dem Sachverhalt aus, dass der Immobilieneigentümer in Spanien nicht unbeschränkt steuerpflichtig ist, da er sich weniger als 183 Tage in Spanien aufhält.

Mit anderen Worten handelt es sich um einen Eigentümer von einer Ferienimmobilie in Spanien.

Es gibt die verschiedensten Vermietungsarten in Spanien, doch allesamt sind nicht gewerblich, wenn kein Arbeitnehmer Vollzeit angestellt ist, um die entsprechende Vermietung durchzuführen.

• Dauerhafte Vermietung (umsatzsteuerfrei, genehmigungsfrei)
• Erwerb einer Immobilie und Rückgabe an den Hotelbetreiber zur dauerhaften Vermietung meist über längere Zeiträume von 20 Jahren (umsatzsteuerpflichtig)
• Private touristische Vermietung (Apartmentvermietung über Airbnb u.a.) – Genehmigungspflicht (Umsatzsteuerpflicht auf den Kanarischen Inseln und auf dem spanischen   Festland, Balearen umsatzsteuerpflichtig bei Erbringung von Nebenleistungen aus dem Hotelsektor)
• Hostalbetrieb oder turistmo rural (Agrartourismus)

Genehmigungen zur touristischen Vermietung werden von unserer Kanzlei für Sie beantragt. Beachten Sie die Wichtigkeit der touristischen Vermietungslizenz, um Bussgelder von bis zu 30.000 EUR zu vermeiden.

Aktuell 01.12.2020

Zu Covid Zeiten hat die Aufsichtsbehörde vom spanischen Finanzamt (DGT) bestimmt, was für Nichtsteuerresidenten mit Mieteinnahmen und deren Erklärung 210 gilt, als auch für steuerliche Ansässige in Spanien:

• Mietreduzierungsvereinbarungen wegen Covid führen zu einer Minderung der steuerlichen Einnahmen, obgleich im Mietvertrag eine höhere Miete festgesetzt wurde.
• Trotz Mietreduzierung sind die Kosten absetzbar, gemäß Art.23 LIRPF (spanisches Einkommensteuergesetz)
• Wird eine Mietstundung vereinbart, ist keine Einkommensteuer für den gestundeten Zeitraum zu zahlen, aber weiterhin sind die Kosten abzugsfähig.
• Trotz Mietstundung ist keine Leerstandsmeldung nach Ar.85 LIRPF abzugeben.
• Die 60% Ermäßigung der Besteuerungsgrundlage gilt nur bei dauerhaft vermieteten Wohnräumen, nicht bei touristischer Vermietung

Vermittler – touristische Vermietung – Transparenz der Einnahmen aus der Ferienvermietung

Meldeplficht in informativer Erklärung, ab 16.01.2021 in Kraft

Steuerpflichten in Spanien – Modell 216 (Steuerrückbehalt)

Beispiel:

Herr X lebt in Stuttgart und hat auf Teneriffa eine Immobilie, in einem Ferienkomplex, dort wird diese dauerhaft touristisch vermietet und Herr X erhält monatlich 1000 EUR ausbezahlt und der Betreiber des Ferienkomplexes teilt mit, dass Herr X seine Steuern in Spanien selbst bezahlen muss.

Ist dies steuerlich korrekt?

Lösung

Nein, dieses Verhalten des Betreibers ist nicht korrekt.

Herr X ist in Spanien gewinnsteuerpflichtig und auf Teneriffa im besonderen auch umsatzsteuerpflichtig, wenn er die Immobilie touristisch vermietet oder vermieten lässt.

Aber da Herr X nicht auf Teneriffa steuerlich ansässig ist, muss der Betreiber des Ferienkomplexes die Nichtresidentensteuer von Herrn X an die Finanzbehörde abführen, als auch die Umsatzsteuer.

Herr X bekommt vom Betreiber nur 810 EUR ausbezahlt und der Betreiber muss in der Steuererklärung 216 die 190 EUR an die spanische Finanzbehörde abführen. Der Betreiber muss 4 Quartalsmeldungen abgeben und eine Jahresmeldung in der spanischen Steuererklärung 296.

Diese Steuererklärungen sind Herrn X auszuhändigen, dass dieser in Deutschland seine Einkommensteuererklärung erstellen kann und ggf die Steuerlast aus Spanien in der deutschen Einkommensteuer abziehen kann.

Herr X muss am 1. Februar des Folgejahres eine Steuererklärung im Modell 210 abgeben und dann den Überschuss der Einzahlung zurückfordern, da schliesslich die 19% Rückbehalt vom Brutto abgezogen werden und die Ausgaben, die steuerlich mindernd geltend gemacht werden köennen, nicht vom Betreiber berücksichtigt werden konnten.

Merke:

Dieses Beispiel ist in ganz Spanien gültig, sei es auf Mallorca, Ibiza, in Sitges, Dénia oder Marbella, lediglich die Umsatzsteuerpflicht ist bei Übernachtung ohne Nebenleistung in Spanien nicht gegeben.

Aktuell 2019 – 2020 – Änderung der Rechtsprechung der spanischen Finanzgerichte (TEAC)

Eine deutsche GmbH mietet eine Immobilie auf Mallorca. Die Frage ob 21% IVA, spanische Umsatzsteuer zu zahlen sind oder nicht, richtet sich nach der Unterscheidung, ob eine gewerbliche Nutzung stattfindet oder eine Wohnnutzung.

Nutzt der Geschäsftsführer die Immobilie zu Wohnzwecken, dann ist keine Umsatzsteuer auszuweisen.

Steuerfalle:

Beispiel aus de Praxis

Umsatzsteuerpflicht Mallorca Ferienvermietung

Mit der Entscheidung der DGT, spanische Finanzbehörde vom 23.02.2017 wird nochmals klargestellt, dass die blosse private Ferienvermietung nicht umsatzsteuerpflichtig ist.

Im vorliegenden Falle ging es um eine Immobilie auf Mallorca und um die Frage, ob zusätzliche Leistungen zur Umsatzsteuerpflicht führen und in dieser Umsatzsteuerpflicht, dann auch die “Kurtaxe” (impuesto sobre las estancias turisticas) erfasst wird.

Die Kurtaxe wird erfasst und auf den Balearen (Mallorca, Menorca etc) gilt, dass eine Umsatzsteuerpflicht von 10% entsteht, wenn:

• Empfang vom Mieter und Touristen – Rezeptionsservice
• Regelmässiger Zimmerputzservice (Wechsel Bettwäsche etc)
• Frühstücksservice

Desweiteren ist ein Umsatzsteuersatz von 21% anzuwenden, wenn an eine Agentur vermietet wird, die dann touristisch weitervermietet. Entscheidend ist hier der gewerbliche Zweck der Vermietung.

Rechtliche Grundlagen in Spanien

Art.9 LIRPF bestimmt die steuerliche Ansässigkeit in Spanien, wenn man mehr als 183 Tage in Spanien im Jahr Aufenthalt hat. Hier zu gibt es zahlreiche Ausnahmen und wir stehen Ihnen für eine Beratung zur Verfügung.

Art.13 IRNR definiert die Einnahmen, die in Spanien zu versteuern sind und damit muss der Zahlende auch einen Steuerrückbehalt durchführen (siehe oben, der Betreiber des Ferienkomplexes)

Anknüpfungspunkte sind:

Immobilie in Spanien
Gewerbliche Aktivität in Spanien (Kuenstler)
Teilhaber an einer spanischen SL (GmbH) (Dividenden etc)
Erhalt von Zahlungen in Spanien von einem in Spanien ansässigen Zahler (Geschäftsführergehalt, etc)

Art.13.1. LIRNR Liegt eine Betriebsstätte vor, dann ist nach dem Körperschaftssteuergesetz der Gewinn zu ermitteln. Dies ist nicht der Fall bei Eigennutzung oder Vermietung der Immobilie in Spanien ohne Nebenleistung des Hotelgewerbes.

Art.28.3. IRNR regelt, dass der ImmobilieneigentÜmer in Spanien keine Steuererklärung einreichen muss, wenn der Zahler von der Miete die 19% an den Fiskus abführt. Im obigen Beispiel sehen Sie, dass es in der Regel zu empfehlen, eine Steuererklärung abzugeben, um die Steuerlast von der Nettomiete und nicht der Bruttomiete zu zahlen. Dies wird in Art.16 IRNR geregelt.

WICHTIG:

Genauso verpflichtend ist die Steuererklärung nach jedem Immoiblienverkauf in Spanien, obgleich vom Käufer 3% einbehalten und an den spanischen Fiskus zu zahlen sind.

Art.6, 23 Deutsch spanisches Doppelbesteuerungsabkommen regelt die Besteuerung zunächst in Spanien, da die Immobilie in Spanien gelegen ist und dann die Anrechnung der spanischen Steuerlast in der deutschen Einkommensteuer, um die Doppelbesteuerung zu vermeiden.

Ausnahme: Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Österreich und Spanien: hier werden die Einnahmen nur in dem Land besteuert, wo die vermietete Immobilie gelegen ist.

WISSENSWERTES:

Wenn Sie als nicht Ansässiger in Spanien ein Bankkonto haben, dann muss die spanische Bank die Zinserträge an die spanische Finanzbehörde melden, und diese Meldung dient dazu, dass die Finanzbehörden, Spanien und Deutschland Daten abgleichen können, dass letztlich die Zinsen in Deutschland steuerlich erklärt werden.

Gesellschafter – SL: Wenn Sie als Gesellschafter ihrer eigenen spanischen SL Zinsen auf Ihr Darlehen erhalten, dann findet keine Besteuerung in Spanien statt, aber es muss eine informative Meldung im Modell 216 und 296 abgegeben werden.

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