Steuerpflichten 2026 für Immobilieneigentümer in Spanien

 

I.Besteuerung der Mieteinnahmen – Einkommensteuer

 

Diese Zusammenfassung geht von dem Sachverhalt aus, dass der Immobilieneigentümer in Spanien nicht unbeschränkt steuerpflichtig ist, da er sich weniger als 183 Tage in Spanien aufhält.

Mit anderen Worten handelt es sich um einen Eigentümer von einer Ferienimmobilie in Spanien.

Es gibt die verschiedensten Vermietungsarten in Spanien, doch allesamt sind nicht gewerblich, wenn kein Arbeitnehmer Vollzeit angestellt ist, um die entsprechende Vermietung durchzuführen.

• Dauerhafte Vermietung (genehmigungsfrei)
• Erwerb einer Immobilie und Rückgabe an den Hotelbetreiber zur dauerhaften Vermietung meist über längere Zeiträume von 20 Jahren (umsatzsteuerpflichtig)
• Private touristische Vermietung (Apartmentvermietung über Airbnb, Booking u.a.) – Genehmigungspflicht (Umsatzsteuerpflicht auf den Kanarischen Inseln und auf dem spanischen Festland, Balearen umsatzsteuerpflichtig bei Erbringung von Nebenleistungen aus dem Hotelsektor)
• Hostalbetrieb oder turismo rural (Agrartourismus)

Genehmigungen zur touristischen Vermietung werden von unserer Kanzlei für Sie beantragt. Beachten Sie die Wichtigkeit der touristischen Vermietungslizenz, um Bussgelder von bis zu 30.000 EUR zu vermeiden.

Vermietungslizenz Kanarische Inseln – VV

Vermietungslizenz Balearen – ETV

Beginn touristischer Vermietung – Schritt für Schritt

 

Vermietung Spanien Versteuerung 2026 nach Immobilienkauf in Spanien

 

Die touristische Vermietung von Ferienwohnungen ist ein interessantes Geschäftsmodell um die Finanzierungslast der spanischen Immobilie des Kaufpreises durch Mieteinnahmen zu tilgen.

Eine in Deutschland unbeschränkte einkommensteuerpflichtige natürliche Person, hat eine Ferienwohnung auf Mallorca, Teneriffa, Gran Canaria oder Fuerteventura und vermietet diese an Touristen.

Zuvor hat sie eine ETV / VV Lizenz eingeholt und sich auf den Kanaren in der Umsatzsteuer angemeldet.

Der steuerliche Gewinn ist in Spanien einmach jährlich  steuerlich zu melden und mit 19% zu versteuern. Die Frist zur Abgabe endet am 20.01. des Folgejahres.

Im Folgejahr gibt der Vermieter die Mieteinkünfte in der VuV Erklärung in Deutschland an und in der AUS Erklärung gibt er die in Spanien bezahlte Steuerlast an.

MERKE:

 

Die steuerliche Veranlagung ist in Spanien und in Deutschland völlig getrennt vorzunehmen. Der Einzige Anküpfungspunkt  ist, dass die 19% ige Steuerlast in der deutschen Steuerlast angerechnet werden kann. Im Art.6 des deutsch-spanischen Doppelbesteuerungsabkommens (DBA) findet sich die zwischenstaatliche Regelung, die Spanien die Besteuerung am Belegenheitsort in Spanien erlaubt und in Deutschland die Endbesteuerung im Ansässigkeitsstaat des Vermieters und Immobilieneigentümers.

 

Besteuerung der Mieteinnahmen – Einkommensteuer

 

Bei einer Vermietung können folgende Fälle auftreten:

 

Immobilie wurde nicht vermietet	keine Berechnung der Steuerschuld	keine Abgabe der Steuererklärung, Modell 210
Immobilie wurde mit Verlust vermietet (Einnahmen < Ausgaben)	Berechnung der Steuerschuld (Gewinn/Verlust)	Steuermodell 210 wird abgegeben, Kosten für Reparaturen/Renovierung, die die Einnahmenhöhe übersteigen, werden in den nächsten Jahren geltend gemacht (max. Zeitraum – 4 Jahre)
Immobilie wurde mit Gewinn vermietet (Einnahmen > Ausgaben)	Berechnung der Steuerschuld (Gewinn/Verlust)	Steuermodell 210 wird abgegeben, der Gewinn mit 19% (EU Bürger) besteuert

 

 

 

Welche Ausgaben sind in Spanien abzugsfähig?

 

Da der Vermieter in Spanien nur beschränkt einkommensteuerpflichtig ist, darf er nur Ausgaben abziehen, die in einem ursächlichen Zusammenhang mit den Mieteinkünften in Spanien stehen.

Dies ist gesetzlich in Art. 13.1 g), 24 LIRNR (spanisches Nichtresientensteuergesetz geregelt) und dieses Gesetz verweist auf den Art.23 spanisches Einkommensteuergesetz (LIRPF).

WICHTIG Reisekosten nach Spanien zur Ferienimmobilie sind nicht in Spanien absetzbar, es sei denn, es wird nachgewiesen, dass die Anreise zur Erwirtschaftung der Mieteinkünfte erforderlich war, Bsp: Schlüsselübergabe an den Mieter.

WICHTIGE Ausnahme zum Regelfall: Sollte sich in Spanien ein Angestellter des Vermieters befinden, dann ist eine Betriebsstätte anzunehmen und eine wirtschaftlich gewerbliche Aktivität, mit einer Besteuerung von 25% und erweiterter Möglichkeit des Ausgabenabzuges.

 

Ausgaben zu 100% abzugsfähig	Ausgaben proportional zur Anzahl der vermieteten Tage abzugsfähig
Rechnungen für Reinigung nach Aufenthalt der Mieter	Nebenkostenabrechnungen (Strom, Wasser, Internet, Telefon)
Provisionen der online Buchungsplattformen wie Booking, Airbnb	Rechnung für Alarmanlage
Honorar Immobilienagentur	Hausratversicherung
Honorar Steuerberater	Eigentümergemeinschaft, Verwaltung, Pförtner und Gartenpflege
Gebühren für Lizenzerteilung	Steuern (Grundsteuer), Müllabfuhr, Abwasser
	Finanzierungskosten und Hypothekenzinsen
	Abschreibung auf Möbel *
	Abschreibung der Immobilie
	Wartung und Instandhaltung **
	Erweiterung und Verbesserung ***

* – jedes Mobiliar, das 300,00 EUR pro Einheit übersteigt, wird abgeschrieben. Nach den aktuellen TAbellen der Steuerbehörde werden die Möbel maximal mit 10% über 10 Jahre abgeschrieben.

** – Unter Instandhaltungs- und Reparaturkosten sind alle Kosten, die zur Aufrechterhaltung der üblichen Nutzung der Immobilie anfallen, führen – Malerarbeiten, Austausch von Elektro- oder Sanitärinstallation, Austausch von Böden und Fliesen. Die Kosten für die Erhaltung dürfen den erzielten Gesamtertrag nicht überschreiten. Der Überschuss kann in den folgenden vier Jahren abgezogen werden.

*** – Als Ausgaben für die Erweiterung oder Verbesserung einer Immobilie gelten Ausgaben für die Änderung der Gebäudestruktur, die Installation eines bisher nicht vorhandenen Elements, z.B. eines Aufzugs, oder eine Erweiterung der Nutzfläche. Sie führen zu einem höheren Wert der Immobilie und werden über die Abschreibung abgezogen.

 

Rechnungen für die Ausgaben

 

Damit der Aufwand abzugsfähig ist, ist es erforderlich, dass ein Zusammenhang mit der Erzielung von Einnahmen besteht. Es sind Rechnungen vorzulegen, die den gesetzlichen Anforderungen entsprechen:

• Ausstellungsdatum
• Rechnungsnummer
• Vor- und Nachname, Firmenname, sowohl der zu Rechnungsstellung verpflichteten Partei als auch des Empfängers der Transaktion.
• Steueridentifikationsnummer beider Parteien (NIE, NIF, CIF)
• Anschrift der Immobilie
• Beschreibung der Transaktion
• Steuersatz

Beachten Sie, dass Tickets von der Steuerbehörde NICHT akzeptiert werden. Wenn sie berücksichtigt werden sollen, liegt es in der Veranwortung des Steuerzahlers.

 

Zusammenfassung: Fälligkeiten 2026

Abgabe	Modell	Zeitraum Fälligkeit
IGIC – Quartal I	420	1.–20 April 2026
IGIC – Quartal II	420	1.–20 Juli 2026
IGIC – Quartal III	420	1.–20 Oktober 2026
IGIC – Quartal IV	420	1.–31 Januar 2027
IGIC – Jahreszusammenfassung	425	Januar 2027
IRNR – Jahresmeldung	210	1.–20 Januar 2026
IRNR – Quartalsmeldung	abgeschafft	1.–20 Jan/Apr/Juli/Okt 2026
IRNR – Leerstand	210 0A	bis 31 Dezember 2026
Quellensteuer	ohne extra Formular	bei Zahlung der Miete
Meldung Vermittler (Plattformen)	238	1.–31 Januar 2026

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