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Rechtsanwälte ⋅ Steuerberater ⋅ Wirtschaftsprüfer Spanien

 

Steuerpflichten 2023 für Immobilieneigentümer in Spanien

 

Besteuerung der Mieteinnahmen

 

Diese Zusammenfassung geht von dem Sachverhalt aus, dass der Immobilieneigentümer in Spanien nicht unbeschränkt steuerpflichtig ist, da er sich weniger als 183 Tage in Spanien aufhält.

Mit anderen Worten handelt es sich um einen Eigentümer von einer Ferienimmobilie in Spanien.

Es gibt die verschiedensten Vermietungsarten in Spanien, doch allesamt sind nicht gewerblich, wenn kein Arbeitnehmer Vollzeit angestellt ist, um die entsprechende Vermietung durchzuführen.

  • Dauerhafte Vermietung (umsatzsteuerfrei, genehmigungsfrei)
  • Erwerb einer Immobilie und Rückgabe an den Hotelbetreiber zur dauerhaften Vermietung meist über längere Zeiträume von 20 Jahren (umsatzsteuerpflichtig)
  • Private touristische Vermietung (Apartmentvermietung über Airbnb, Booking u.a.) – Genehmigungspflicht (Umsatzsteuerpflicht auf den Kanarischen Inseln und auf dem spanischen Festland, Balearen umsatzsteuerpflichtig bei Erbringung von Nebenleistungen aus dem Hotelsektor)
  • Hostalbetrieb oder turismo rural (Agrartourismus)

Genehmigungen zur touristischen Vermietung werden von unserer Kanzlei für Sie beantragt. Beachten Sie die Wichtigkeit der touristischen Vermietungslizenz, um Bussgelder von bis zu 30.000 EUR zu vermeiden.

Vermietungslizenz Kanarische Inseln – VV

Vermietungslizenz Balearen – ETV

Beginn touristischer Vermietung – Schritt für Schritt

 

Vermietung Spanien Versteuerung 2023 nach Immobilienkauf in Spanien

 

Die touristische Vermietung von Ferienwohnungen ist ein interessantes Geschäftsmodell um die Finanzierungslast der spanischen Immobilie des Kaufpreises durch Mieteinnahmen zu tilgen.Eine in Deutschland unbeschränkte einkommensteuerpflichtige natürliche Person, hat eine Ferienwohnung auf Mallorca, Teneriffa, Gran Canaria oder Fuerteventura und vermietet diese an Touristen.

Zuvor hat sie eine ETV / VV Lizenz eingeholt und sich auf den Kanaren in der Umsatzsteuer angemeldet.

Der steuerliche Gewinn ist in Spanien quartalsweise zum 20.1., 20.4., 20.7 und 20.10  steuerlich zu melden und mit 19% zu versteuern.

Im Folgejahr gibt der Vermieter die Mieteinkünfte in der VuV Erklärung in Deutschland an und in der AUS Erklärung gibt er die in Spanien bezahlte Steuerlast an.

MERKE:

Die steuerliche Veranlagung ist in Spanien und in Deutschland völlig getrennt vorzunehmen. Der Einzige Anküpfungspunkt  ist, dass die 19% ige Steuerlast in der deutschen Steuerlast angerechnet werden kann. Im Art.6 des deutsch-spanischen Doppelbesteuerungsabkommens (DBA) findet sich die zwischenstaatliche Regelung, die Spanien die Besteuerung am Belegenheitsort in Spanien erlaubt und in Deutschland die Endbesteuerung im Ansässigkeitsstaat des Vermieters und Immobilieneigentümers.

 

Besteuerung der Mieteinnahmen – Einkommensteuer

 

Bei einer Vermietung können folgende Fälle im Quartal auftreten:

 

 

Immobilie wurde nicht vermietet

 

keine Berechnung der Steuerschuld keine Abgabe der Steuererklärung, Modell 210
Immobilie wurde mit Verlust vermietet (Einnahmen < Ausgaben) Berechnung der Steuerschuld (Gewinn/Verlust)

keine Abgabe der Steuererklärung, Kosten für Reparaturen/Renovierung, die die Einnahmenhöhe übersteigen werden in den nächsten Quartalen geltend gemacht

 

Immobilie wurde mit Gewinn vermietet (Einnahmen > Ausgaben) Berechnung der Steuerschuld (Gewinn/Verlust)

Steuermodell 210 wird abgegeben, der Gewinn mit 19% (EU Bürger) besteuert

 

Beachten Sie:

 

Die Vorquartale, die mit einem negativ Resultat enden, müssen kumuliert mit der Erklärung im 4. Quartal gemeldet werden.

 

Welche Ausgaben sind in Spanien abzugsfähig?

Da der Vermieter in Spanien nur beschränkt einkommensteuerpflichtig ist, darf er nur Ausgaben abziehen, die in einem ursächlichen Zusammenhang mit den Mieteinkünften in Spanien stehen.

Dies ist gesetzlich in Art. 13.1 g), 24 LIRNR (spanisches Nichtresientensteuergesetz geregelt) und dieses Gesetz verweist auf den Art.23 spanisches Einkommensteuergesetz (LIRPF).

WICHTIG Reisekosten nach Spanien zur Ferienimmobilie sind nicht in Spanien absetzbar, es sei denn, es wird nachgewiesen, dass die Anreise zur Erwirtschaftung der Mieteinkünfte erforderlich war, Bsp: Schlüsselübergabe an den Mieter.WICHTIGE Ausnahme zum Regelfall: Sollte sich in Spanien ein Angestellter des Vermieters befinden, dann ist eine Betriebsstätte anzunehmen und eine wirtschaftlich gewerbliche Aktivität, mit einer Besteuerung von 25% und erweiterter Möglichkeit des Ausgabenabzuges.

 

Ausgaben zu 100% abzugsfähig

Ausgaben proportional zur Anzahl der vermieteten Tage abzugsfähig

Rechnungen für Reinigung nach Aufenthalt der Mieter Nebenkostenabrechnungen (Strom, Wasser, Internet, Telefon)
Provisionen der online Buchungsplattformen wie Booking, Airbnb Rechnung für Alarmanlage
Honorar Immobilienagentur Hausratversicherung
Honorar Steuerberater Eigentümergemeinschaft, Verwaltung, Pförtner und Gartenpflege
Gebühren für Lizenzerteilung Steuern (Grundsteuer), Müllabfuhr, Abwasser
Finanzierungskosten und Hypothekenzinsen
Abschreibung auf Möbel *
Abschreibung der Immobilie
Wartung und Instandhaltung **
Erweiterung und Verbesserung ***

* – jedes Mobiliar, das 300,00 EUR pro Einheit übersteigt, wird abgeschrieben. Nach den aktuellen TAbellen der Steuerbehörde werden die Möbel maximal mit 10% über 10 Jahre abgeschrieben.

** – Unter Instandhaltungs- und Reparaturkosten sind alle Kosten, die zur Aufrechterhaltung der üblichen Nutzung der Immobilie anfallen, führen – Malerarbeiten, Austausch von Elektro- oder Sanitärinstallation, Austausch von Böden und Fliesen. Die Kosten für die Erhaltung dürfen den erzielten Gesamtertrag nicht überschreiten. Der Überschuss kann in den folgenden vier Jahren abgezogen werden.

*** – Als Ausgaben für die Erweiterung oder Verbesserung einer Immobilie gelten Ausgaben für die Änderung der Gebäudestruktur, die Installation eines bisher nicht vorhandenen Elements, z.B. eines Aufzugs, oder eine Erweiterung der Nutzfläche. Sie führen zu einem höheren Wert der Immobilie und werden über die Abschreibung abgezogen.

 

Rechnungen für die Ausgaben

 

Damit der Aufwand abzugsfähig ist, ist es erforderlich, dass ein Zusammenhang mit der Erzielung von Einnahmen besteht. Es sind Rechnungen vorzulegen, die den gesetzlichen Anforderungen entsprechen:

  • Ausstellungsdatum
  • Rechnungsnummer
  • Vor- und Nachname, Firmenname, sowohl der zu Rechnungsstellung verpflichteten Partei als auch des Empfängers der Transaktion.
  • Steueridentifikationsnummer beider Parteien (NIE, NIF, CIF)
  • Anschrift der Immobilie
  • Beschreibung der Transaktion
  • Steuersatz

Beachten Sie, dass Tickets von der Steuerbehörde NICHT akzeptiert werden. Wenn sie berücksichtigt werden sollen, liegt es in der Veranwortung des Steuerzahlers.

 

Rechtliche Grundlagen in Spanien

 

Art.9 LIRPF bestimmt die steuerliche Ansässigkeit in Spanien, wenn man mehr als 183 Tage in Spanien im Jahr Aufenthalt hat. Hier zu gibt es zahlreiche Ausnahmen und wir stehen Ihnen für eine Beratung zur Verfügung.

Art.13 IRNR definiert die Einnahmen, die in Spanien zu versteuern sind und damit muss der Zahlende auch einen Steuerrückbehalt durchführen (siehe oben, der Betreiber des Ferienkomplexes)

Anknüpfungspunkte sind:

Immobilie in Spanien
Gewerbliche Aktivität in Spanien (Kuenstler)
Teilhaber an einer spanischen SL (GmbH) (Dividenden etc)
Erhalt von Zahlungen in Spanien von einem in Spanien ansässigen Zahler (Geschäftsführergehalt, etc)

Art.13.1. LIRNR Liegt eine Betriebsstätte vor, dann ist nach dem Körperschaftssteuergesetz der Gewinn zu ermitteln. Dies ist nicht der Fall bei Eigennutzung oder Vermietung der Immobilie in Spanien ohne Nebenleistung des Hotelgewerbes.

Art.28.3. IRNR regelt, dass der ImmobilieneigentÜmer in Spanien keine Steuererklärung einreichen muss, wenn der Zahler von der Miete die 19% an den Fiskus abführt. Im obigen Beispiel sehen Sie, dass es in der Regel zu empfehlen, eine Steuererklärung abzugeben, um die Steuerlast von der Nettomiete und nicht der Bruttomiete zu zahlen. Dies wird in Art.16 IRNR geregelt.

WICHTIG:

Genauso verpflichtend ist die Steuererklärung nach jedem Immoiblienverkauf in Spanien, obgleich vom Käufer 3% einbehalten und an den spanischen Fiskus zu zahlen sind.

Art.6, 23 Deutsch spanisches Doppelbesteuerungsabkommen regelt die Besteuerung zunächst in Spanien, da die Immobilie in Spanien gelegen ist und dann die Anrechnung der spanischen Steuerlast in der deutschen Einkommensteuer, um die Doppelbesteuerung zu vermeiden.

Ausnahme: Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Österreich und Spanien: hier werden die Einnahmen nur in dem Land besteuert, wo die vermietete Immobilie gelegen ist.

 

 


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