Abschreibung bei vermieteten Immobilien in Spanien (AfA)

 

Die AfA gibt es im spanischen und im deutschen Steuerrecht und steht für die Abschreibung von Anschafungskosten in Bezug auf ein Wirtschaftsgut (u.a. Immobilie), welches gewerblich genutzt wird.

Wie funktioniert die Abschreibung auf Mallorca, Teneriffa, Katalonien?

Die Anschaffungskosten einer gewerblich genutzten Immobilie sind nicht sofort steuermindernd absetzar, sondern über einen längeren Zeitraum, jeweils auf die Steuerjahre der Nutzung verteilt.

PRAXIS:

Zu beachten ist, dass die Anschaffungskosten „abgeschrieben“ werden und damit diese sinken, was bei einem Immobilienverkauf zu einem erhöhten Gewinn führt.

BESONDERHEIT:

Wenn Sie Ihre spanische Ferienimmobilie nur die Hälfte des Jahres vermieten, dann können Sie auch nur den halbjährigen Abschreibungsbetrag steuerlich geltend machen.

Die Abschreibung wird im deutschen Steuerrecht geregelt im § 7 Einkommensteuergesetz (EStG), 3% für Neubauten ab dem 01.01.2023;  und im spanischem Steuerrecht im Art.23 LIRPF mit 3% vom Gebäudewert. Wenn Sie nicht in Spanien steuerlich ansässig sind, dann wird vom spanischen Nichtresidentensteuergesetz auf die Norm des Art.23 verwiesen.

 

Welche Abschreibungsmethoden gibt es?

Die Normale Abschreibung ist die »lineare Abschreibung«, bei der das Wirtschaftsgut in gleichbleibenden Jahresbeträgen abgeschrieben wird.

Desweiteren gibt es Sonderabschreibungen, wie Sofortabschreibung oder degressive Abschreibung.

PRAXIS:

Wenn Sie eine spanische Immobilie ferienvermietet abschreiben, dann wird in der Regel die lineare Abschreibung gewählt.

Praxisbeispiel:

Herr X lebt in Deutschland und hat sich eine Immobilie in Spanien gekauft, die er dauerhaft im Jahre 2022 vermietet. Er erlangt eine monatliche Miete von 950 EUR.

Die Immobilie hat er im Jahre 2015 zum Preis von 95.000 EUR gekauft. Die Erwerbskosten für Notar, Grundbuch, Grunderwerbssteuer und Rechtsanwalt sind in den 95.000 EUR enthalten.

Im Jahre 2015 hat er auch Möbel zum Wert von 8.000 EUR gekauft und zahlt 500 EUR Hypothekendarlehenszinsen.        

Laufende Kosten, die der Vermieter jährlich zahlt

• Grundsteuer: 350 EUR
• WEG Beitrag: 500 EUR
• Reparaturkosten: 450 EUR

Katasterwert der Immobilie ist 45.000 EUR, wobei 40.000 Euro Gebäudewert und 5.000 Euro Bodenwert ist.

Steuerlastberechnung

Herr X ist in Spanien steuerlich nicht ansässig, folglich hat er einen Steuersatz von 19% auf den Gewinn und muss die Jahresmeldung (Modell 210) abgeben.
Im Folgejahr muss Herr X in Deutschland die Einkommenssteuererklärung abgeben und in der Anlage V und AUS die spanischen Mieteinnahmen erklären, unter Anrechnung der in Spanien bezahlten Steuern.

Alle Ausgaben sind abzugsfähig.

Als Nichtsteuerresident erhält er nicht die Steuervergünstigung von steuerlich Ansässigen in Spanien, die ab dem 26.05.2023, 50% der Mieteinkünfte steuerfrei stellen. (früher 60%)

a) Mieteinnahmen: 950 EUR x 12 = 11.400 EUR

b) Ausgabenabzug artículo 23.1 de la LIRPF

• Hypothekendarlehenszinsen: 500 EUR
• Reparaturkosten: 450 EUR
• Grundsteuer: 350 EUR (IBI).
• WEG Beitrag: 500 EUR

Abschreibung: Katasterwert: Valor catastral total: 45.000 EUR

Bodenwert: Valor catastral del suelo: 5.000 EUR

Gebäudewert: Valor catastral de la construcción: 40.000 EUR

Anschaffungskosten: Valor de adquisición total: 95.000 EUR

Bodenwert anteilig:  95.000 x (5.000 / 45.000) = 10.555,56 EUR

Gebäudewert: 95.000 – 10.555,56 = 84.444,44 EUR (Abschreibungsgrundlage)

3% Abschreibungssatz

Abschreibung steuermindernd: 84.444,44 x 3% = 2.533,33 EUR

Möbel Abschreibung: 8.000 euros x 10 % = 800 EUR

Gesamtkosten: 500 + 450 + 350 + 500 + 2.533,33 + 800 = 5.133,33 EUR

c) Steuerliche Nettobemessungsgrundlage: 11.400 – 5.133,33 = 6.266,67 EUR

d) Steuersatz Spanien Nichtsteuerlich Ansaessiger: 19%

Steuerzahllast Spanien: 1.190,67 EUR

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