Einkünfte aus Immobilienvermögen

Abzugsfähige Aufwendungen

In jedem Quartal ist der Vermietet verpflichtet, die Mieteinnahmen zu versteuern. Die Einkommensteuer wird im Modell 210 erklärt.

Von den erzielten Einnahmen werden die Kosten abgezogen, die streng mit der Vermietung der Immobilie in Verbindung stehen müssen. (Strom, Wasser, etc.; die Reisekosten des Vermieters zu der Mietwohnung sind nicht steuermindernd!)

In den Quartalen, im dem die Immobilie nicht vermietet wurde, bzw. keine Mieteinnahmen generiert wurden, ist der Vermieter nicht verpflichtet, eine Einkommensteuererklärung zu erstellen und abzugeben.

Beachten Sie:

falls Ihre spanische Immobilie nicht dauernd vermietet wird, sind Sie verpflichtet, eine Steuererklärung für die „Eigennutzung“ abzugeben. Für die Steuerberechnung wird der nicht vermietete Zeitraum berücksichtigt.

Eigennutzungssteuer Spanien

Abzugsfähige Aufwendungen

Kosten:

die nur in dem Quartal im Verhältnis zu den gemieteten Tagen abzugsfähig sind, in dem sie auch tatsächlich angefallen sind:

(Beispiel: Telefonrechnung Juni 60,00 EUR, Immobilie wurde nur an 5 Tagen vermietet. Berechnung: 50 : 30 = 2 * 5 = 10,00 EUR können abgezogen werden.)

Voraussetzung

die Kosten wurden vom Vermieter bezahlt. Wenn die Mieter diese Kosten übernehmen, können sie nicht berücksichtigt werden.

• Versorgung (Wasser, Elektrizität, Internet, Telefon, Gas)
• Hausversicherung und Alarmanlage
• Gemeinde und Verwaltung.
• Steuern (IBI, Müll, Abwasser).
• Abschreibung Immobilie

Ausgaben, die zu 100% abzugsfähig sind:

• Anwaltskosten
• Gebühren für Immobilienagenturen.
• Rechnung für die Reinigung nach dem Aufenthalt.
• Kommissionen (Airbnb, Reservierung usw.).

Weitere, anrechenbare Ausgaben:

Die einzigen Ausgaben, die einen Verlustvortrag erlauben, sind:

• Konservierung und Reparatur (Anstrich, Austausch von Sanitär- oder Elektroinstallationen, Austausch von Türen, Fenstern usw.)
• Darlehenszinsen (auf die Immobilie)

Diese Kosten können maximal bis zur Höhe der jährlichen Mieteinnahmen abgezogen werden. Falls höhere Ausgaben entstanden sind, kann der Verlust in den fortfolgenden Quartalen vorgetragen werden (max. 4 Jahre)

Beispiele für nicht absetzbare Ausgaben:

• Kaufsumme der Ferienwohnung
• Aufbrechen der Nachbarwand, da es sich um eine Erweiterung handelt. Eine Berücksichtigung kann diese Ausgabe jedoch bei der Veräusserung der Ferienwohnung finden, indem sie den Gesamtkaufpreis erhöht und damit die zu besteuernde Gewinnspanne verkleinert.
• Merke – Einschränkung bei der Abschreibung – bei Erwerb einer Immobilie durch Erbschaft oder Schenkung, gilt der Wert der Erbschaft oder Schenkung nicht als Abschreibungsgrundlage, da das Gesetz von Anschaffungskosten die Abschreibung berechnet. Anschaffungskosten sind die bezahlten Steuerbeträge der Erbschaft oder Schenkung, Grundbuch und Anwaltskosten.

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