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Rechtsanwälte ⋅ Steuerberater ⋅ Wirtschaftsprüfer Spanien

Einkommensteuer Spanien

DBA bei Immobilienverkauf, Vermietung und Erbschaft in Spanien

 

Vermietung einer Immobilie

In der Praxis findet sich häufig die Fallkonstellation, dass die Immobilieneigentämer in Spanien nicht Steuerresidenten in Spanien sind, sondern in ihrem Heimatland wie zum Beispiel Deutschland, Schweiz oder Österreich unbeschränkt einkommensteuerpflichtig sind.

Aus dem DBA zwischen Deutschland und Spanien, Artikel 6 Absatz 1, ergibt sich:

Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen können in dem Vertragstaat besteuert werden, in dem dieses Vermögen liegt.

Dieser Satz war nicht von der Änderung des Doppelbesteuerungsabkommens am 18.10.2012 betroffen.

Die Situation ist unverändert geblieben, lediglich gilt jetzt die Anrechnungsmethode.

In Spanien sind die Mieteinnahmen steuerpflichtig und am Quartalsende, jeweils spätestens am 20.4, 20.7., 20.10, 20.1.xx zu erklären. Wenn ein Mietvertrag dauerhaft besteht, ist auch die Miete zu erklären, wenn keine Mietzahlung erfolgt. Sollte nur sporadisch vermietet werden, dann gilt das Zuflussprinzip.

Sie können Ausgaben abziehen, die zur Ertragserzielung erforderlich sind. Wichtig ist, dass die Ausgaben durch Belege nachgewiesen werden müssen.

Sie können die Immobilie auch abschreiben (Afa), aber nur für den Zeitraum der Vermietung im Kalenderjahr und nur im Bezug auf das Gebäude und dessen Wert mit maximal 3% jährlich.

Desweiteren können Sie auch Finanierungszinsen für den Erwerb der Immobilie oder der Renovierung absetzen.

Sollte die Immobilie in Spanien zeitweise leerstehen, ist für diesen Zeitraum eine Steuererklärung als Fehlbelegung abzugeben. Die Steuerbemessungsgrundlage beträgt:

Anzahl der Kalendertage/ 365 x Katasterwert x 2%

Steuersatz: 19%

 

Frage:

Muss ich die Mieteinnahmen aus Spanien auch in Deutschland in der Einkommensteuererklärung angeben ?

Ja, neuerdings gilt eben nicht mehr die Freistellungsmethode, dass das in Spanien versteuerte, nicht mehr in Deutschland angegeben werden muss.

In Bezug auf die deutsche Steuererklärung ist zu sagen, dass nach Art.21 deutsches Einkommensteuergesetz (EstG) sie als unbeschränkt Steuerpflichtige die Mieteinnahmen in Deutschland zu erklären haben. Zu beachten ist der Art.23 des DBA, der das eben Gesagte gesetzlich untermauert und jetzt die Anrechnungsmethode anwendet, d.h. die tatsächlich gezahlte Steuer in Spanien, kann in Deutschland von der Steuerlast abgezogen werden, soweit sie nicht den Steuersatz in Deutschland überschreitet.

 

Immobilienverkauf in Spanien und die steuerlichen Konsequenzen

Gleichwohl, ob die Immobilie im direkten Eigentum einer natürlichen Person steht, oder aber durch eine spanische SL gehalten wird, gilt nunmehr, dass bei Verkauf der Immobilie bzw. der Gesellschaftsanteile der SL, nicht nur in Deutschland als Ansässigkeitsstaat die Besteuerung stattfindet, sondern auch der spanische Staat hat jetzt ein Besteuerungsrecht, wenn die SL Gesellschaftsanteile verkauft werden.

Unverändert bleibt und oft vergessen wird, dass der Nichtsteuerresident in Spanien beim Immobilienverkauf nicht nur den Steuerrueckbehalt von 3% im Rahmen der Nichtresidentenbesteuerung vom Kaufpreis reduziert sieht, sondern dass auch eine Steuererklärung im Modell 210 innerhalb von 4 Monaten nach dem Tag der Unterschrift des notariellen Kaufvertrages zur Übertragung der Immobilie zu erfolgen hat.

In dieser Steuererklärung ist der Gewinn mit 19% zu versteuern.

Zur Zeit vollstreckt der spanische Staat vermehrt Steuerbescheide in Deutschland, die aufgrund von nicht gemeldeten Veräusserungsgewinnen beim Immobilienverkauf in Spanien ohne ordnungsgemässe Zustellung und ohne rechtliches Gehör festgesetzt werden.

 

Steuertipp:

Sollten Sie älter als 65 Jahre sein, ist eine steuerliche Planung beim Immobilienverkauf sinnvoll, da der Verkauf der Immobilie als Steuerresident in Spanien steuerfrei ist.

Auch für jüngere Immobilienverkäufer gibt es ab dem 1.1.2013 Vergünstigungen, wenn sie eine Immobilie verkaufen, die aufgrund der Steuerresidenz in Spanien als sogenannte „vivienda habitual“ und eine Haltedauer über ein Jahr verkauft wird. Hierzu informieren wir Sie gerne bei einem persönlichen Beratungsgespräch.

 

Doppelbesteuerung bei Erbschaft einer spanischen Immobilie

Anrechnung der spanischen Erbschaftssteuer nach Art. 21 deutschem Erbschaftssteuergesetz.

Zunächst ist der Irrglauben zu bereinigen, dass zwischen Deutschland und Spanien ein Doppelbesteuerungsabkommen in der Erbschaftssteuer besteht.

Das oben genannte Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien, welches überarbeitet, erneut zum 18.10.2012 in Kraft trat, gilt nur für Ertragssteuern, und nicht füer die Erbschaftssteuer. Die Erbschaftssteuer wird zwischen Deutschland und Spanien gemäss der Anrechnungsmethode behandelt, und damit eine Doppelbesteuerung des Nachlassgutes in beiden Ländern vermieden.

Folglich gilt, dass die Anrechnung der spanischen Erbschaftssteuer in Deutschland nur in Höhe des Quotienten (deutsche Erbschaftssteuer / steuerpflichtiger Gesamtnachlass) multipliziert mit dem Anteil des ausländischen (spanischen) Nachlassteils begrenzt möglich ist.

Zudem wird nur Auslandsvermögen nach den deutschen gesetzlichen Regelungen als solches qualifiziert. Dies führte zu dem Streit mit den deutschen Finanzbehörden, dass Bankkontoguthaben, welches in Spanien liegt, nicht als Auslandsvermögen, sondern nur als Inlandsvermögen anerkannt wird, und damit die bezahlte Erbschaftssteuer auf das Bankguthaben in Spanien, nicht auf die deutsche Erbschaftssteuerlast anrechenbar ist, und damit eine Doppelbesteuerung vorliegt.

Eine verdeckte Doppelbesteuerung liegt auch darin, dass in Deutschland höchstens der Erbschaftssteuerbetrag absetzbar ist, der in Deutschland für das spanische Nachlassvermögen gezahlt werden müsste.

 

 

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