Sie haben eine Ferienimmobilie in Spanien erworben und wollen Sie nun an Gäste vermieten?

Welche Schritte müssen aus steuerlicher Sicht unternommen werden?

BEISPIEL KANARISCHE INSELN

Sie sind Eigentümer einer Ferienwohnung auf den Kanarischen Inseln (Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, Lanzarote, La Gomera, La Palma, El Hierro)

Schritt 1: Anmeldung beim spanischen Finanzamt

Die Vermietung von Ferienwohnungen auf den Kanarischen Inseln gilt als wirtschaftliche Tätigkeit, die eine Registrierung beim Finanzamt bei der IGIC (kanarische Mehrwertsteuer) voraussetzt (durch Vorlage der Erklärungen 400 und 036).

Steuerpflichten für Immobilieneigentümer in Spanien

Grundsteuer (IBI) – Änderungen 2019/2020

Verschiedene Aspekte der Grundsteuer im Zusammenhang mit Mietverträgen werden geändert.

LHL art.63.2 und 72.4. und 6, RDL 7/2019 – Stand 29.04.2019

Mit Wirkung seit dem 06.03.2019, ist die Gesetzesverordnung RDL 7.2019 in Kraft getreten, mit dringenden Maßnahmen in Zusammenhang mit Immobilien und Vermietung.

In Bezug auf Immobilien für Wohnzwecke, die zur Vermietung bestimmt sind, deren Einkommen durch eine gesetzliche Bestimmung begrenzt ist:

Es besteht eine Ausnahme von der Verpflichtung zur Rechnungstellung der Steuer an den Mieter, wenn der Vermieter dieser Immobilien eine Verwaltung oder eine öffentliche Einrichtung ist.

Die Stadtverwaltungen sind durch die Steuerverordnung befugt, eine Vergünstigung von bis zu 95% auf die volle Steuerschuld für diese Immobilien zu gewähren.

Die darin enthaltenen Maßnahmen betreffen übergreifend verschiedene Regelungen und Rechtsgebiete im Zusammenhang mit Vermietung, insbesondere in Bezug auf die Grundsteuer:

Bezüglich des Zuschlags für dauerhaft unbewohnte Wohnimmobilien:

Bislang konnten die Stadtverwaltungen einen Zuschlag von bis zu 50% auf die Nettosteuerschuld festsetzen. Von nun an sind sie befugt, innerhalb dieser Grenze einen einzelnen oder mehrere Zuschläge per Steuerverordnung festzulegen, je nach Dauer der Zeit der Nichtbewohnung der Immobilie.

Im Hinblick auf das, was als dauerhaft unbewohntes Eigentum zu verstehen ist, bezieht sich das Gesetz der lokalen Finanzämter nicht mehr auf die durch die Verordnung festgelegten Bedingungen, obwohl für diese Zwecke das unbewohnte Eigentum gemäß dem, was in den entsprechenden sektoralen Wohnungsvorschriften festgelegt ist, als unbewohnt angesehen wird, autonom oder staatlich, nach dem Rang des Gesetzes und gemäß den Anforderungen, den Beweismitteln und dem Verfahren, die durch die Steuerverordnung festgelegt sind.

Für die kommunale Erklärung von dauerhaft unbewohntem Eigentum ist die vorherige Anhörung des Steuerpflichtigen und der Nachweis der Zeichen der Nichtbewohnung durch die Stadtverwaltung erforderlich, um entsprechend dieser Verordnung zu handeln. Dies kann im Zusammenhang mit den Wohnsitzmeldungen der Gemeinde sowie dem Verbrauch von Versorgungsleistungen stehen.

Die Nichtbewohnung der Immobilie muss bis zum 31. Dezember bestätigt werden.

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Abgabe der Steuererklärungen in Spanien

Elektronische Einreichung

Verordnung VEH/85/2017 vom 11.05.2017

Verordnung VEH/85/2017 vom 11. Mai über die Verpflichtung zur Verwendung elektronischer Mittel bei der Einreichung und Zahlung verschiedener Selbsteinschätzungen für bestimmte Steuerpflichtige.

Seit dem 1. Juni 2017 ist die Einreichung bestimmter Selbsteinschätzungen durch elektronische Mittel für die folgenden Steuerpflichtigen obligatorisch:

• juristische Personen;
• Unternehmen ohne Rechtspersönlichkeit;
• Personen, die einen Steuerpflichtigen vertreten, der verpflichtet ist, elektronisch zu erfassen und zu bezahlen;
• Steuervermittler, die Selbsteinschätzungen für gewerbliche Zwecke oder für Dritte einreichen,
• Personen oder Körperschaften, die gemäß den Bestimmungen des Artikels 92 des Gesetzes 58/2003 vom 17. Dezember über das allgemeine Steuerrecht den Status von Sozialpartnern bei der Erhebung von Steuern haben und die Anforderungen und Bedingungen der geltenden Gesetzgebung erfüllen.

Diese Gruppen müssen die folgenden Selbsteinschätzungen telematisch einreichen:

Eintragungssteuer für Akte und Verträge (Modelle 600 und 620);

Erbschaft- und Schenkungsteuer (Die Modelle 660 und 650, 651, 652 und 653);

Steuer auf Aufenthalte in touristischen Einrichtungen (Modelle 940 und 950),

Besteuerung von Glücksspielen (Modelle 040, 042, 043, 044, 045 und 046).

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Abzugsfähige Aufwendungen bei Mieteinnahmen aus Immobilien in Spanien

Informationen für Nichtsteuerresidente Immobilieneigentümer

Wir vertreten Sie in ganz Spanien und beraten Sie in Deutschland.

Kanzleistandorte: Berlin, Hannover, Tettnang, Barcelona, Madrid, Teneriffa, Gran Canaria mit Repräsentanz auf Mallorca, Ibiza

D.Luickhardt, Steuerberater in Spanien informiert Sie auf deutsch zum spanischen Steuerrecht und der Besteuerung von Mieteinnahmen in Spanien.
 

Abschreibung der Immobilie

Es werden der Kaufpreis der spanischen Immobilie und alle aus dem Kauf resultierenden Kosten zum Kaufpreis summiert, und damit der Wert des erworbenen Eigentums bei der Abschreibung höher angesetzt wird.

Zum Beispiel: Notar- und Urkundengebühren, Grunderwerbssteuer, Dokumentensteuer (ITP und AJD), Maklerhonorar, Grundbucheintragungsgebuehren, Ausgaben für Erweiterung und Verbesserung etc.

Der Prozentsatz der Amortisation von Immobilien beträgt jährlich 3% auf den Gebäudewert.

Die Abschreibung wird berechnet, indem jährlich 3% auf eine der folgenden Optionen angewendet werden, wobei immer diejenige mit dem höheren Betrag gewählt wird:

• auf den gesamten Anschaffungswert abzüglich des Anschaffungswertes des Grundstücks
• auf den Gesamtkatasterwert abzüglich des Katasterwertes des Grundstücks

Vierteljährliche abzugsfähige Aufwendungen

Die folgenden Aufwendungen werden immer im Verhältnis zur Anzahl der in jedem Quartal gemieteten Tage abgezogen.

• Nebenkostenabrechnungen (Strom, Wasser, Internet, Telefon, etc.)
• Rechnung für Sicherheitsalarm
• Hausratsversicherung
• Eigentümergemeinschaft, Verwaltung, Pförtner und Gartenpflege
• Steuern (Grundsteuer – IBI, Müll, Abwasser, Sanitäranlagen)
• Finanzierungskosten und Hypothekenzinsen
• Abschreibungen auf Möbel
• Abschreibung der spanischen Immobilie
• Wartung und Instandhaltung

Diese Aufwendungen gelten als abzugsfähige Kosten nur dann, wenn sie vom Vermieter und nicht Mieter übernommen werden.

Die folgenden Kosten werden zu 100% abgezogen, das sie nur und ausschliesslich für die Vermietung der Immobilie erforderlich sind:

• Honorare (Steuerberaterhonorar)
• Honorar der Immobilienagentur
• Rechnungen für die Reinigung der Wohnung nach dem Aufenthalt der Mieter
• Kommissionen der Buchungsplatformen (Booking, Airbnb, etc.)

Jedes bewegliche Anschaffungsgut, welches für die Vermietung der Immobilie genutzt wird, das 300 EUR pro Einheit übersteigt, wird über mehrere Jahre abgeschrieben. Nach den aktuellen Tabellen der Steuerbehörde (AEAT) werden die Möbel maximal im 10 % über 20 Jahre abgeschrieben.
 

Instandshaltungskosten

Unter Instandshaltungs- und Reparaturkosten sind alle Kosten, die zur Aufrechterhaltung der üblichen Nutzung der Immobilie anfallen, sofern sie nicht zu einer Veränderung der Struktur der Immobilie oder der Wohnfläche der Immobilie führen.

Zum Beispiel: Malerarbeiten, Austausch von Elektro- oder Sanitärinstallationen, Austausch von Böden und Fliesen, Austausch von Türen und Fenstern, etc.

Die Kosten für die Erhaltung und Reparatur dürfen die erzielten Bruttoeinnahmen im Kalenderjahr nicht überschreiten.

Der Auslagen Überschuss kann in den folgenden vier Jahren als Verlustvortrag von den Einnahmen abgezogen werden.
 

Ausgaben für die Erweiterung oder Verbesserung

Als Ausgaben für die Erweiterung oder Verbesserung einer spanischen Immobilie gelten Ausgaben für die Änderung der Gebäudestruktur, die Installation eines bisher nicht vorhandenen Elements, z.B. eines Aufzugs, Pool oder eine Erweiterung der Nutzfläche.

Sie führen zu einem höheren Wert der Immobilie und werden über die Abschreibungen von dem Mietertrag steuerlich abgezogen.

Damit der Aufwand abzugsfähig ist, ist es erforderlich, dass ein Zusammenhang mit der Erzielung von Einnahmen besteht. Selbst wenn die Arbeiten vor der Vermietung der Immobilie durchgeführt werden, sofern später Erträge erzielt werden, sind die anfallenden Kosten abzugsfähig.
 

Rechnungen

Es sind grundsätzlich Rechnungen vorzulegen, die den folgenden gesetzlichen Anforderungen entsprechen:

• Ausstellungsdatum
• Rechnungsnummer
• Vor- und Nachname, Firmenname, sowohl der zur Rechnungsstellung verpflichteten Partei als auch des Empfängers der Transaktion.
• Steueridentifikationsnummer, die von der spanischen Steuerverwaltung oder gegebenenfalls von einem anderen Mitgliedstaat der Europäischen Union vergeben wird, mit der die Transaktion von der zur Rechnungsstellung verpflichteten Partei und dem Empfänger durchgeführt wurde.
• Wohnsitz, sowohl der zur Rechnungsstellung verpflichteten Person als auch des Empfängers.
• Beschreibung der Transaktionen, einschließlich aller Daten, die zur Bestimmung der Steuerbemessungsgrundlage gemäß den Artikeln 78 und 79 des Steuergesetzes erforderlich sind, die diesen Transaktionen und ihrem Betrag entsprechen, einschließlich des Stückpreises ohne Steuer, sowie aller Rabatte oder Ermäßigungen, die nicht im Stückpreis enthalten sind.
• Der/die für die Transaktionen geltende(n) Steuersatz(e).

Tickets werden von der Steuerbehörde NICHT akzeptiert. Wenn sie bei der Steuerberechnung durch unsere Kanzlei Legalium berücksichtigt werden sollen, liegt dies in der Verantwortung des Steuerzahlers.
 

Personen, die zur Abgabe von Quartals-/Jahreserklärungen verpflichtet sind

Im Falle von Schenkungen sind diejenigen, die das Nutzungsrecht an der Immobilie erhalten, zur Steuerzahlung verpflichtet, so dass die Person(en) mit dem nackten Eigentum von der Steuer befreit bleibt.

Bei einem Eigentum mit mehreren Käufern besteht die Möglichkeit, einen Abtretungsvertrag zu formalisieren und den anderen von der Steuererklärungspflicht zu befreien.

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