Wann verjährt eine Steuererklärung in Spanien?

Allgemeine Frist – 4 Jahre

Unterbrechung

Verbundene Verpflichtungen

Mit Bedingung

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STEUERKALENDER SPANIEN 2026

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Eigennutzungssteuer Spanien Rustico – Ackerland

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Einkünfte aus Vermietung in Spanien,Steuerpflichten

Regionale Unterschiede bei der Besteuerung der vermieteten Immobilien

Wenn Sie in Spanien vermieten und nicht dauerhaft steuerlich ansässig sind, dann werden Sie unterschiedlich besteuert

• als EU Bürger (inkl. Island, Norwegen): 19%auf Gewinn mit Abzugsmöglichkeit der Aufwendungen
• als nicht EU Bürger (Schweizer) 24% ohne Abzugsmöglichkeit der Aufwendungen

Grundwissen

In Spanien sind die laufenden Einnahmen jährlich in der Einkommensteuererklärung zu versteuern, die Abgabefrist für die Einkommensteuererklärung endet am 20. Januar des Folgejahres. Beachten Sie, dass die Vermietungsaktivität auf den Kanarischen Inseln der Umsatzsteuerpflicht unterliegt– weiterlesen.

Die Steuererklärung hat verschiedenste Problemkreise

• Verlustvortrag in die Zukunft von bestimmten Ausgaben,
• Verrechnung von mehreren Immobilien
• touristische Vermietung an eine Vielzahl von Mietern mit verschiedenen Mietverträgen

Beispiel aus der Praxis

Im Jahre 2024 wird vom 01.01.-31.03.2024 an Herrn A die spanische Immobilie vermietet, an Herrn B vom 01.4.-30.6.2024 und vom 01.7.-31.12.2024 steht die Immobilie leer.

Entscheidend ist, dass nur die Ausgaben im vermieteten Zeitraum proportional absetzbar sind.

Wenn zum Beispiel 60.000 EUR Darlehenszinsen und Renovierungskosten vorhanden wären, dann könnten die Kosten nur für das halbe vermietete Jahr abgesetzt werden.

Dies wären 30.000 EUR.

Da dieser Betrag jedoch die Gesamteinnahmen überschreitet, könnten höchstens 26.200 EUR abgezogen werden. Die Differenz von 3.800 EUR wird  in das Jahr 2025 vorgetragen.

Steuertipp

Die einzigen Ausgaben, die einen Verlustvortrag erlauben, sind Darlehenszinsen und Renovierungskosten, deshalb ist es sinnvoll, dass zunächst die direkten Kosten, hier 900 EUR und die Abschreibung im laufenden Jahr geltend gemacht werden und dann erst die Darlehenszinsen und Renovierungskosten, die dann eben vorgetragen werden können.

Weitere Informationen zu den absetzbaren Ausgaben

Merke

Wenn mehrere Mietverträge im Kalenderjahr existieren, wie bei touristischer Vermietung alle 2 Wochen, dann sind alle Mietverhältnisse zu addieren und nicht jeder Mietvertrag getrennt steuerlich zu melden, so wie es gesetzlich grundsätzlich in der Nichtresidenbesteuerung vorgesehen war.

Beachten Sie

VERGESSEN Sie nicht, dass der Leerstand vom 01.7.-31.12.2024 in einer Leerstandssteuererklärung im Jahre 2025 erklärt werden muss, die sich dann nach dem Katasterwert und in der Regel 1,1% oder 2% (ohne Katasterwertrevision in den letzten 10 Jahren) berechnet.

Regionale Unterschiede bei Besteuerung der Vermietung in Spanien

Beispiel 1

Sie vermieten Ihre Ferienimmobilie in Spanien, Sitges, Katalonien auch an Feriengäste über Booking. Es wird nur die Übernachtung angeboten, ohne Nebenleistungen wie Frühstück etc.

Dieses Beispiel gilt auch für Andalusien, Valencia, Murcia etc

Steuerpflichten als Nichtsteuerresident in Spanien

• Anmeldung in Spanien: Modell 36 – nicht erforderlich
• Anmeldung in der Gewerbesteuer: Modell 840 – nicht erforderlich
• Jahresmeldung zum 20.01. des Folgejahres
• Umsatzsteuermeldungen – nicht erforderlich
• Regionale Touristensteuer quartalsweise abzuführen und einmalige Anmeldung

Beispiel 2

Sie vermieten Ihre Ferienimmobilie auf Mallorca oder Ibiza Balearische Inseln.

• Anmeldung in Spanien: Modell 36 – erforderlich, da die touristische Vermietung als gewerbliche Tätigkeit angesehen wird
• Anmeldung in der Gewerbesteuer: Modell 840 – nicht erforderlich, wenn in der Steuerklasse 861.1. angemeldet
• Jahresmeldung zum 20.01. des Folgejahres
• Umsatzsteuermeldungen – nicht erforderlich
• Regionale Touristensteuer einmal jährlich Mai/Juni abzuführen und einmalige Anmeldung.
  
  

Beispiel 3

Sie vermieten Ihre Ferienimmobilie auf Teneriffa oder Gran Canaria, La Palma, Fuerteventura, oder einer anderen Kanarischen Insel

• Anmeldung in Spanien: Modell 36 – erforderlich, da die touristische Vermietung als gewerbliche Tätigkeit angesehen wird
• Anmeldung in der Gewerbesteuer: Modell 840 – nicht erforderlich, wenn in der Steuerklasse 861.1. angemeldet
• Jahresmeldung zum 20.01. des Folgejahres
• Umsatzsteuermeldungen – vierteljährlich zum 20.1., 20.4., 20.7., 20.10 des laufenden Kalenderjahres – auf den Kanarischen Inseln
• Es gibt keine regionale Touristensteuer

Beispiel 4

Sie vermieten Ihre Ferienimmobilie in Donostia

Hier ist hervorzuheben, dass die Gewerbesteueranmeldung im Modell 840 zu erfolgen hat, und im übrigen gelten die foralen Steuerbesonderheiten un die Touristensteuer ist eine Gemeindesteuer.

Bemerkung

Sollte über eine Agentur vermietet werden, dann ist zu unterscheiden, ob die Agentur an den Endkunden abrechnet und damit als Vermieter auftritt, oder ob die Agentur nur als Vermittler auftritt.
Im ersten Fall, muss der Eigentümer der Wohnung stets gegenüber der Agentur Umsatzsteuer mit 19% auf dem Festland, Mallorca und auf Teneriffa, Kanarische Inseln mit 7% ausweisen.
Im letzten Falle, bekommt der Eigentümer eine Rechnung von der Agentur für die Vermittlungsleistung mit der entsprechenden Umsatzsteuer.
Die Rechnung an den schliesslichen Touristen stellt dann der Eigentümer auf dem Festland, Mallorca ohne Umsatzsteuer und auf Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura etc mit 7% IGIC (kanarische Umsatzsteuer), wenn keine Freistellung ausdrüecklich beantragt wurde.

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Aktuell – Kryptowährung – Einführung neuer Steuermodelle in Spanien

Stand 01.08.2023

Das Finanzministerium verstärkt die Steuerkontrolle über Kryptowährungen mit drei neuen Steuererklärungsmodellen.

Mit der neuen Verordnung HFP/887/2023 wurden zwei neue Formulare genehmigt: das Modell 172 für die informative Meldung über Guthaben in virtuellen Währungen und das Modell 173 für die Informationsmeldung über Transaktionen mit virtuellen Währungen.

Die neue Verordnung HFP/886/2023 ihrerseits tut dasselbe mit dem Formular 721 für Informationsmeldungen über virtuelle Währungen, die sich im Ausland befinden, und regelt dessen Bedingungen und Hinterlegungsverfahren.

Modell 172

Informative Erklärung über Guthaben in virtueller Währung.  Natürliche oder juristische Personen sind verpflichtet, ihre eigenen Guthaben in virtueller Währung und die ihrer Kunden zu melden.

Modell 173

Informative Erklärung über durchgeführte Transaktionen mit virtuellen Währungen sowohl in Spanien als auch im Ausland. Dazu gehören der Erwerb, die Übertragung, der Umtausch und die Überweisung sowie die Einziehung und die Zahlung in diesen Währungen.

Fristen

Beide Formulare sind jährlich zu erstellen und bis zum Januar des Folgejahres einzureichen.

Modell 721

In Bezug auf das Formular 721 wird in Artikel 42 die Meldepflicht für im Ausland befindlichen virtuellen Währungen verankert. Natürliche und juristische Personen mit Wohnsitz im spanischen Hoheitsgebiet, ständige Niederlassungen nicht ansässiger Personen oder Einrichtungen in diesem Hoheitsgebiet sind verpflichtet, eine jährliche Informationserklärung über alle im Ausland befindlichen virtuellen Währungen abzugeben, deren Inhaber oder Begünstigte sie sind.

Weiterlesen Modell 721

Fristen

Bereits für das Jahr 2023 ist die Erklärung einzureichen, die Abgabe ist zwischen dem 1. Januar und dem 31. März 2024 vorzunehmen.

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Abschreibung bei vermieteten Immobilien in Spanien (AfA)

Die AfA gibt es im spanischen und im deutschen Steuerrecht und steht für die Abschreibung von Anschafungskosten in Bezug auf ein Wirtschaftsgut (u.a. Immobilie), welches gewerblich genutzt wird.

Wie funktioniert die Abschreibung auf Mallorca, Teneriffa, Katalonien?

Die Anschaffungskosten einer gewerblich genutzten Immobilie sind nicht sofort steuermindernd absetzar, sondern über einen längeren Zeitraum, jeweils auf die Steuerjahre der Nutzung verteilt.

PRAXIS:

Zu beachten ist, dass die Anschaffungskosten „abgeschrieben“ werden und damit diese sinken, was bei einem Immobilienverkauf zu einem erhöhten Gewinn führt.

BESONDERHEIT:

Wenn Sie Ihre spanische Ferienimmobilie nur die Hälfte des Jahres vermieten, dann können Sie auch nur den halbjährigen Abschreibungsbetrag steuerlich geltend machen.

Die Abschreibung wird im deutschen Steuerrecht geregelt im § 7 Einkommensteuergesetz (EStG), 3% für Neubauten ab dem 01.01.2023;  und im spanischem Steuerrecht im Art.23 LIRPF mit 3% vom Gebäudewert. Wenn Sie nicht in Spanien steuerlich ansässig sind, dann wird vom spanischen Nichtresidentensteuergesetz auf die Norm des Art.23 verwiesen.

Welche Abschreibungsmethoden gibt es?

Die Normale Abschreibung ist die »lineare Abschreibung«, bei der das Wirtschaftsgut in gleichbleibenden Jahresbeträgen abgeschrieben wird.

Desweiteren gibt es Sonderabschreibungen, wie Sofortabschreibung oder degressive Abschreibung.

PRAXIS:

Wenn Sie eine spanische Immobilie ferienvermietet abschreiben, dann wird in der Regel die lineare Abschreibung gewählt.

Praxisbeispiel:

Herr X lebt in Deutschland und hat sich eine Immobilie in Spanien gekauft, die er dauerhaft im Jahre 2022 vermietet. Er erlangt eine monatliche Miete von 950 EUR.

Die Immobilie hat er im Jahre 2015 zum Preis von 95.000 EUR gekauft. Die Erwerbskosten für Notar, Grundbuch, Grunderwerbssteuer und Rechtsanwalt sind in den 95.000 EUR enthalten.

Im Jahre 2015 hat er auch Möbel zum Wert von 8.000 EUR gekauft und zahlt 500 EUR Hypothekendarlehenszinsen.        

Laufende Kosten, die der Vermieter jährlich zahlt

• Grundsteuer: 350 EUR
• WEG Beitrag: 500 EUR
• Reparaturkosten: 450 EUR

Katasterwert der Immobilie ist 45.000 EUR, wobei 40.000 Euro Gebäudewert und 5.000 Euro Bodenwert ist.

Steuerlastberechnung

Herr X ist in Spanien steuerlich nicht ansässig, folglich hat er einen Steuersatz von 19% auf den Gewinn und muss die Jahresmeldung (Modell 210) abgeben.
Im Folgejahr muss Herr X in Deutschland die Einkommenssteuererklärung abgeben und in der Anlage V und AUS die spanischen Mieteinnahmen erklären, unter Anrechnung der in Spanien bezahlten Steuern.

Alle Ausgaben sind abzugsfähig.

Als Nichtsteuerresident erhält er nicht die Steuervergünstigung von steuerlich Ansässigen in Spanien, die ab dem 26.05.2023, 50% der Mieteinkünfte steuerfrei stellen. (früher 60%)

a) Mieteinnahmen: 950 EUR x 12 = 11.400 EUR

b) Ausgabenabzug artículo 23.1 de la LIRPF

• Hypothekendarlehenszinsen: 500 EUR
• Reparaturkosten: 450 EUR
• Grundsteuer: 350 EUR (IBI).
• WEG Beitrag: 500 EUR

Abschreibung: Katasterwert: Valor catastral total: 45.000 EUR

Bodenwert: Valor catastral del suelo: 5.000 EUR

Gebäudewert: Valor catastral de la construcción: 40.000 EUR

Anschaffungskosten: Valor de adquisición total: 95.000 EUR

Bodenwert anteilig:  95.000 x (5.000 / 45.000) = 10.555,56 EUR

Gebäudewert: 95.000 – 10.555,56 = 84.444,44 EUR (Abschreibungsgrundlage)

3% Abschreibungssatz

Abschreibung steuermindernd: 84.444,44 x 3% = 2.533,33 EUR

Möbel Abschreibung: 8.000 euros x 10 % = 800 EUR

Gesamtkosten: 500 + 450 + 350 + 500 + 2.533,33 + 800 = 5.133,33 EUR

c) Steuerliche Nettobemessungsgrundlage: 11.400 – 5.133,33 = 6.266,67 EUR

d) Steuersatz Spanien Nichtsteuerlich Ansaessiger: 19%

Steuerzahllast Spanien: 1.190,67 EUR

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VERMÖGENSSTEUER II SPANIEN

Erweiterte spanische Vermögenssteuer bei Immobilienwert ab 3.000.000,00 EUR

Steuertabelle der Autonomen Regionen im Vergleich

Beispiel beim Vermögen von 4.000.000,00 EUR

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Digitale Signatur Spanien

Das digitale FNMT-Zertifikat einer natürlichen Person ist die vom FNMT-RCM (Banknotendruckerei und Münzprägeanstalt des Königreiches Spanien) ausgestellte elektronische Zertifizierung, die den Signatur Inhaber mit den Prüfdaten verbindet und seine Identität bestätigt.

Dieses Zertifikat, das auch firma electrónica (digitale Unterschrift) bezeichnet wird, ist ein digitales Dokument, das Ihre Identifikationsdaten enthält. Es ermöglicht Ihnen, sich im Internet zu identifizieren und Informationen mit anderen Personen und Organisationen auszutauschen, wobei gewährleistet ist, dass nur Sie und Ihr Gesprächspartner darauf zugreifen können.

Wer kann ein digitales Zertifikat einer natürlichen Person erhalten?

Jeder volljährige spanische Staatsbürger oder Ausländer, der im Besitz einer NIE ist, kann sein digitales Zertifikat beantragen und erhalten, um seine Identität sicher im Internet zu signieren und zu bestätigen.

Wie kann ich das Zertifikat erhalten?

• Persönlich bei einer örtlichen Behörde in Spanien
• Persönlich beim spanischen Konsulat in Deutschland/Schweiz/Österreich

Wozu benötige ich die digitale Unterschrift

Einreichung und Zahlung von Steuern

Abfrage vom aktuellen Stand der Steuerverpflichtungen

Einlegung von Rechtsbehelfen und Klagen

Konsultation zu Bußgeldern

Konsultation und Verfahren zur Beantragung von Zuschüssen

Elektronische Unterschrift von amtlichen Dokumenten und Formularen

Registrierung der Unterkunft und der Gäste bei touristischer Vermietung (obligatorisch ab 02.06.2023!)

Unser Service:

Vereinbarung und Vorbereitung des persönlichen Termins bei Behörden, Einholung des Antragsformulars bei der FNMT in Spanien.

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MODELL 714 – Vermögenssteuer auf Eigentum und Rechte in Spanien

Das Steuermodell 714 ist ein Dokument, in dem die Vermögenssteuer angegeben wird, eine direkte persönliche Steuer, die auf das Nettovermögen von Privatpersonen erhoben wird.

Natürliche Personen mit Wohnsitz in Spanien und Nicht-Residenten, die Eigentum oder Rechte auf spanischem Territorium besitzen, sind verpflichtet, eine Vermögenssteuererklärung abzugeben.

Die Vermögenssteuererklärung ist eine Erklärung über das Vermögen, nicht über das Einkommen.

Die Erklärung ist vom Modell 720 zu unterscheiden. Mit der informativen Steuermeldung 720 melden Steuerresidente in Spanien ihre Eigentümer und Rechte im Ausland. Es handelt sich um rein informative Erklärung.

Wer muss das Formular 714 einreichen?

Steuerpflichtige, die folgende Voraussetzungen erfüllen, sind verpflichtet, die Vermögenssteuer mittels Modell 714 einzureichen:

• Wert des Vermögens oder der Rechte ist größer als 2.000.000 EUR. Persönliche Verpflichtungen oder Belastungen bleiben dabei unberücksichtigt.
• Sobald die Abzüge oder Freibeträge vorgenommen worden sind, ist die Steuerschuld auf dem Formular 714 zu begleichen.
• Wenn der Wert der Rechte und Vermögenswerte 2.000.000 EUR nicht übersteigt, muss die Steuererklärung abgegeben werden, wenn es zu einer Zahlpflicht kommt. In der Regel liegt dieser Betrag bei 700.000 EUR (die Immobilie des Hauptwohnsitz bis 300.000 EUR ist freigestellt). Diese Zahl variiert jedoch in einigen autonomen Gemeinschaften:
  • Valencia: 600.000 EUR
  • Katalonien: 500.000 EUR
  • Aragón: 400.000 EUR
  • Extremadura: 500.000 EUR

Das Formular für die Vermögenssteuererklärung wird elektronisch eingereicht.

Wann muss ich die Vermögenssteuererklärung abgeben?

Für das Formular 714 gelten Fristen zwischen dem 7. April und dem 30. Juni.

Unser Service

Wir erstellen die Steuerklärung, Modell 714 und geben sie als Ihre Fiskalvertreter in Spanien telematisch ab.

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Verknüpfung der spanischen Vermögenssteuer mit der Erbschaftsteuer 

Strategie zur Nachlassplanung mit Steuervorteilen

Stand: 08.03.2022

Die Verknüpfung der spanischen Vermögenssteuer mit der Erbschaftssteuer findet sich nicht nur in der Bewertung von Immobilienvermögen auf Mallorca oder Teneriffa. Der sogenannte Referenzwert (90% des Marktwertes) gilt für die Bewertung in der Erbschaftssteuer gleichermassen wie zu Lebzeiten in der Vermögensteuer.

Dies ist neu seit dem 01.01.2022. 

Bisher galt jedoch schon, dass Geschäftsanteile an einer spanischen SL (GmbH) steuerfrei in der Vermögenssteuer auch in der Erbschaftssteuer begünstigt waren. Damit konnte nicht nur in der Nachlassplanung eine erhebliche Steuerminderung in der Erbschaftssteuer erzielt werden (95-99%), sondern auch zu Lebzeiten konnte die Vermögenssteuer vermieden werden. 

Beispiel

Ein Ehepaar hat eine spanische SL, der Ehegatte 62% und die Ehefrau 38%. Der Ehegatte verstirbt.

Wie sind die Anteile zu bewerten?

In der Erbschaftssteuer gibt es keine Bewertungsregelung. Es wird auf das Gesetz der spanischen Vermögenssteuer und der Artikel 16  verwiesen und dort gilt der höchste von 3 Werten.

• Nominalwert
• Kapitalwert 
• Ertragswert
  

Steuertipp

Vermeiden Sie Beschlüsse zu Dividendenausschüttungen, da diese beschlossenen Dividendenausschüttungen erbschaftsteuerpflichtig und vermögenssteuerpflichtig auf Gesellschafterebene sind.

Dies ist nicht gewünscht, wenn im Rahmen der Nachlassplanung erreicht werden kann, dass die SL Geschäftsanteile steuerfrei sind, da der Art.4.8 spanisches Vermögenssteuergesetz zur Steuerfreiheit nur fordert.

1. dass der Erblasser in der Geschäftsführung tätig war und mindestens 50% seiner Einkünfte daraus erzielt 
2. mindestens 5% Geschaeftsanteile an der SL hält
3. die SL eine gewerbliche Aktivität betreibt.
   

Wenn in der Vermögenssteuer Steuerfreiheit besteht, dann kann auch in der spanischen Erbsschaftsteuer entsprechend Steuerminderung im obigen Beispiel für die Ehegattin erlangt werden, und in den verschiedenen Regionen gibt es hier Unterschiede

• Balearen (Mallorca, Ibiza): 99% Steuerreduzierung  
• Andalusien (Marbella, Benahavis, Salobreña): 99% Steuerreduzierung
• Kanarische Inseln (Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, La Gomera) 99% Steuerreduzierung
• Katalonien (Barcelona, Sitges, Girona, Roses, Figueres) 95% Steuerreduzierung 

Nutzen Sie unseren Steuerberaterservice zur Betreuung Ihrer gewerblichen Aktivität und Nachlassplanung in Spanien, mit den Sondergestaltungen auf Mallorca, der sogenannten „Definicion“ Schenkung zu Lebzeiten zur Erbschaftsteuerminderung im Rahmen der Nachlassplanung. 

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