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Immobilienrenovierung in Spanien – Umsatzsteuer

 

Die Krise Covid gibt fuer den Investor neue Investitionsmöglichkeiten. Gerade in Madrid oder Barcelona, als auch auf Mallorca und Teneriffa im Hotelsektor, lohnt es alte, renovierungsbedürftige Immobilien zu erwerben und dann renoviert zu verkaufen. 

In Madrid, Barcelona und Mallorca ist die spanische Umsatzsteuer mit einem allgemeinen Steuersatz von 21% anzuwenden. 

Doch dieser Steuersatz ist auf 10% reduziert, wenn Wohnraum und nicht Gewerbelokale renoviert werden. 

Tipp

Zu empfehlen ist, dass die Renovierungstätigkeit mit einer spanischen SL (GmbH) durchgeführt wird, um die Vorsteuer in Spanien zurückzuerhalten.

Schematisch dargestellt gilt:

10% Iva Umsatzsteuer, statt 21% Iva Umsatzteuer findet Anwendung, wenn:

  • Wohnimmobilien mit maximal 2 Garagen zur Renovierung gekauft werden,
  • Ein Gebäude, welches durch eine horizontale Aufteilung in Wohneinheiten unterteilt wird und mindestens 50% als Wohnraum verkauft wird.

 

Bei Renovierungsprojekten wird zudem verlangt:

  • 50% der Renovierungskosten beziehen sich auf die Rohbaustruktur, Fassade, Dachbedeckung, aber auch Elektroinstallation, Alternative Energien, Warmwasseraufbereitung etc
  • die Renovierungskosten müssen mindestens 25% des Gebäudekaufpreises betragen, abzüglich des Bodenwertes


Der Bauherr muss eine Rechnung beim Immobilienkauf mit der ausgewiesenen 10% IVA erhalten, oder aber es wird das nationale Reverse on charge Verfahren genutzt.

Steuertipp

Hierdurch muss der Bauherr keine Umsatzsteuer zahlen muss, er spart damit Liquidität.


Die Voraussetzung für das reverse on charge sind:

  • die Immobilie war mit einer Hypothek oder anderweitig zu Gunsten des Erwerbers belastet 

  • oder der Veräusserer der Immobilie hatte ein Konkursverfahren

  • oder es wurde auf die Steuerbefreiung in der Umsatzsteuer verzichtet, gemass Art.20 uno.20, 22. LIVA 
 

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