Immobilienkauf in Spanien – Doppelbesteuerungsabkommen

Doppelbesteuerung Deutschland/Spanien im Jahre 2019/2020

 

Stand: 28.10.2019

 

Sie leben in Deutschland und kaufen eine Immobilie in Spanien als Privatperson. Wir begleiten Ihren Immobilienkauf und betreuen Sie langfristig in Spanien bei allen rechtlichen und steuerlichen Belangen mit unseren Kanzleien auf Mallorca, Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, Barcelona und Madrid und schliesslich auch in Deutschland in Tettnang (Bodenseeraum) Berlin, Hannover und Weinheim (Raum Frankfurt)

 

Übersicht über die Steuerpflichten einer Privatperson

 

Diese Informationen dienen Privatpersonen, die eine Ferienimmobilie in Spanien erwerben möchten, aber ihre steuerliche Ansässigkeit in Deutschland behalten wollen.

Für Umsiedler nach Spanien bieten wir einen individuellen steuerlichen Beratungsservice zur Wegzugsbesteuerung in Deutschland und Besteuerung in Spanien an.

 

Immobilienbesitz in Spanien – Steuererklärung für Nichtresidente

 

Die Eigennutzung ist in Spanien einmal jährlich steuerlich zu erklären.

Berechnung: 2% vom Katasterwert (1,1% falls der Katasterwert durch die Gemeinde in den letzten 10 Jahren geprüft wurde) und hiervon Steuerlast 19%.

 

Merke

 

In Spanien kommt die Finanzbehörde nicht auf Sie zu, um einen Steuerbescheid zu erlassen, sondern wird direkt die Steuererklärung anmahnen, mit entsprechendem Bussgeld nach Art.49 LIRNR und Verzugsaufschlag.

Sie sollten fristgemäss einmal jährlich „freiwillig“ die Eigenutzungssteuererklärung im Modell 210 richtig erstellen lassen und sich damit das Bussgeld sparen. Nach Art.28 LIRNR sind Sie dazu verpflichtet, selbst zu erklären, ohne Aufforderung der spanischen Finanzbehörde.

Sie müssen einen steuerlichen Vertreter mit Wohnsitz in Spanien benennen, Art.10 LIRNR (Nichtresidenten Steuergesetz)

Die Eigennutzungserklärung für das Jahr 2019 muss bis zum 31.12.2020 abgegeben werden. (Art.27 LIRNR)

 

Unser Service

 

Schnell erstellen wir Ihre Steuererklärung, per email zum Honorar von 100 EUR zzgl Mwst, und sind Ihr steuerlicher Vertreter fachkundig als ordentlicher Steuerberater in Spanien zugelassen;

Rechtsgrundlage: Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland Spanien, Art.2 (unten abedruckt Absatz 3 iii))

 

Vermietung der spanischen Immobilie – Steuererklärung für nichtresidente Immobilieneigentümer

 

Die Einkünfte aus der Vermietung sind zuerst in Spanien zu versteuern, so ist es in Art.6 DBA (Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland – Spanien, abgedruckt unten) geregelt. Es gilt das Prinzip der Überschussrechnung, sprich Sie müssen den Gewinn mit 19% versteuern.

 

Wichtig

Es müssen Quartalsmeldungen zum 20.1., 20.4., 20.7., 20.10. des laufenden Kalenderjahres abgegegen werden.
In Deutschland erklären Sie dann Folgejahr die selben Einkünfte und koennen dann die spanische Steuerlast anrechnen.

 

Immobilienkauf in Spanien – Steuerpflichten für Nichtresidente

 

Grunderwerbsteuer 6-11 % vom Kaufpreis und mindestens vom steuerlichen Verkehrswert

• Mallorca 8-11%
• Barcelona, Costa Brava, Tarragona: 10-11%
• Teneriffa, Gran Canaria: 6,5%

 

Doppelbesteuerungsabkommen Spanien Deutschland aktuell fuer das Jahr 2019/2020: Art. 2 Unter das Abkommen fallende Steuern, Absatz 3 v) und das spanische Gesetz zur Vermoegensuebertragungssteuer LITP, Art.7.

 

Grundsteuer Spanien

 

Die Gemeinden erheben jährlich die Grundsteuer, die vom Katasterwert berechnet wird, und von der Gemeinde entweder halbjährlich oder einmal jährlich eingezogen wird.

 

Vermögenssteuer Spanien

 

Mit einem Freibetrag von 700.000 EUR trifft die Vermögensteuer auch den Nichtansässigen Immobilienkäufer, der auf Mallorca sein Ferienhaus für 1 Mio EUR erwirbt.

 

Tipp

Erwerben Sie mit Ihrer Ehefrau jeweils die Haelfte von 500.000 Euro, dann besteht Vermoegenssteuerfreiheit.

Doppelbesteuerungsabkommen Spanien Deutschland aktuell fuer das Jahr 2019/2020: Art. 2 Unter das Abkommen fallende Steuern, Art.3 iv)

Art. 21 Vermögen

(1) Unbewegliches Vermögen (Ferienimmobilie) im Sinne des Artikels 6, das einer in einem Vertragsstaat ansässigen Person gehört und im anderen Vertragsstaat liegt, kann im anderen Staat besteuert werden.

Weitere Informationen auf unserer Beraterseite:

http://legalium.de/vermoegenssteuer-spanien/

 

Immobilienverkauf in Spanien – Steuerpflichten

 

Gewinnsteuer + Steuerrückbehalt + Gemeindliche Wertzuwachssteuer + 4 Monatsfrist Steuererklärung Spanien

 

Unser Service

• Vollabwicklung Ihres Immobilienkaufes mit Rechtsicherheit in Spanien mit Erlangung und ordentlicher Anmeldung der NIE – Immobilienkaufservicepaket
• Steuererklärungsservice für alle Steuererklärungen in Spanien und Deutschland
• Behördenservice: Alle Ummeldungen und Behördengänge in Spanien

 

Ein Immobilienverkauf in Spanien führt zu einer Gewinnsteuerlast von 19%, basierend auf die spanischen Einkommensteuernormen (Art.24 LIRNR, Art.33 LIRPF) und das Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland Spanien wie folgt.

 

Beachten Sie, dass Sie als Nichtsteuerresident

 

1. nur 97% des Kaufpreises erhalten (3% werden vom Käufer einbehalten und an den spanischen Fiskus auf Ihr Steuerkonto einbezahlt, als sogenannte Steuervorauszahlung – TIPP: Sie köennen diese Steuerzahlung zurückverlangen)
2. die gemeindliche Wertzuwachssteuer ebenso vom Käufer der Immobilie einbehalten wird und an die Gemeinde abgeführt wird. TIPP: Kontrollieren Sie die Einzahlung bei der Gemeinde, und lassen Sie sich im notariellen Kaufvertrag eine Rückgabeklausel einfügen, dass der Käufer die gemeindliche Wertzuwachssteuer zurückzahlen muss, wenn er diese nicht einzahlt.
3. Sie als Immobilienverkaeufer innerhalb von 4 Monaten nach dem Notartermin des Verkaufes, in Spanien, die Gewinnsteuererklärung abgeben müssen.

 

Insiderwissen

 

Es gibt in Spanien keine Spekulationsfrist, wie in Deutschland die 10 jährige Spekulationsfrist mit Freistellung des Immobilienverkaufsgewinnes.

 

 

Doppelbesteuerungsabkommen auszugsweise die wichtigsten Regelungen

 

Art. 13 Gewinne aus der Veräußerung von Vermögen

(1) Gewinne, die eine in einem Vertragsstaat ansässige Person aus der Veräußerung unbeweglichen Vermögens im Sinne des Artikels 6 erzielt, das im anderen Vertragsstaat liegt, können im anderen Staat besteuert werden.

Art. 6 Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen (Immobilien)

(1) Einkünfte, die eine in einem Vertragsstaat ansässige Person aus unbeweglichem Vermögen (einschließlich der Einkünfte aus land- und forstwirtschaftlichen Betrieben) bezieht, das im anderen Vertragsstaat liegt, können im anderen Staat besteuert werden.

(2) Der Ausdruck „unbewegliches Vermögen“ hat die Bedeutung, die ihm nach dem Recht des Vertragsstaats zukommt, in dem das Vermögen liegt. Der Ausdruck umfasst in jedem Fall das Zubehör zum unbeweglichen Vermögen,

 

Doppelbesteuerungsabkommen Spanien Deutschland aktuell für das Jahr 2019/2020: Art. 2 Unter das Abkommen fallende Steuern (Art. 2 MA) auszugsweise:

 

(1) Dieses Abkommen gilt, ohne Rücksicht auf die Art der Erhebung, für Steuern vom Einkommen und vom Vermögen, die für Rechnung eines Vertragsstaats, eines seiner Länder oder einer ihrer Gebietskörperschaften erhoben werden.

(2) Als Steuern vom Einkommen und vom Vermögen gelten alle Steuern, die vom Gesamteinkommen, vom Gesamtvermögen oder von Teilen des Einkommens oder des Vermögens erhoben werden, einschließlich der Steuern vom Gewinn aus der Veräußerung beweglichen oder unbeweglichen Vermögens, der Lohnsummensteuern sowie der Steuern vom Vermögenszuwachs.

(3) Zu den zurzeit bestehenden Steuern, für die das Abkommen gilt, gehören insbesondere

a)

im Königreich Spanien:

i)

die Einkommensteuer der natürlichen Personen,

ii)

die Körperschaftsteuer,

iii)

die Einkommensteuer der Auslandsansässigen,

iv)

die Vermögensteuer und

v)

örtliche Einkommen- und Vermögensteuern

(im Folgenden als „spanische Steuer“ bezeichnet);

 

(4) Das Abkommen gilt auch für alle Steuern gleicher oder im Wesentlichen ähnlicher Art, die nach der Unterzeichnung des Abkommens neben den bestehenden Steuern oder an deren Stelle erhoben werden. Die zuständigen Behörden der Vertragsstaaten teilen einander die in ihren Steuergesetzen eingetretenen bedeutsamen Änderungen mit, soweit dies für die Anwendung des Abkommens erforderlich ist.