Steuerpflichten für Immobilieneigentümer in Spanien

Verkauf der spanischen Immobilie

Steuerfreiheit beim Immobilienverkauf

Steuerfreiheit beim Immobilienverkauf in Spanien des dauerhaften Wohnsitzes (vivienda habitual) und Wegzug ausserhalb Spaniens mit der Pflicht zur Reinvestition innerhalb von 2 Jahren.

Hervorzuheben ist, dass die Regelung nur für natürliche Personen, und nicht für Gesellschaften gilt.

Tipp:

Natürliche Personen über 65 J können auch die Gewinne aus Immobilienverkauf steuerfei stellen, ohne Reinvestition.

Gesellschaften (spanische SL) können die RIC auf den Kanarischen Inseln nutzen und bis zu 90% des Gewinnes steuerfrei stellen, wenn wieder investiert wird.

Wie ist die Immobilie des dauerhaften Wohnsitzes definiert?

Die Immobilie des dauerhaften Wohnsitzes wird in Spanien als vivienda habitual bezeichnet. Der Steuerpflichtige muss dort 3 Jahre dauerhaft gelebt haben, also ansässig gewesen sein. Daran gebunden ist im Normalfall die unbeschränkte Einkommensteuerpflicht in Spanien.

Welche Voraussetzung hat die Steuerbefreiung, wenn diese Immobilie veräussert wird und wieder in eine Immobilie für den dauerhaften Wohnsitz investiert wird?

In der neu erworbenen Immobilie, muss wieder der dauerhafte Wohnsitz situiert sein und dort 3 Jahre dauerhaft gelebt werden.

Die neue Immobilie muss innerhalb von 2 Jahren erworben werden oder aber die neue Immobilie wird vor dem Verkauf der bisherigen Immobilie erworben, dann muss der Immobilienverkauf innerhalb von 2 Jahren stattfinden. Es kann auch eine Immobilie ausserhalb Spaniens erworben werden, soweit der Steuerpflichtige, ehemalige Eigentümer, ebenso dorthin, seinen dauerhaften Wohnsitz verlegt.

Gesetzliche Neuheit in dem Gesetz für Nichtssteuerresidenten vom November 2015:

Mit einer Ausführungsverordnung wird das Gesetz über die Besteuerung von Nichtsteuerresidenten in Spanien durch eine Zusatzregelung 7ª (zum Gesetz 5/2004) ergänzt.

Verkauft der Nichtssteuerresident seine spanische Immobilie und erwirbt dieser innerhalb von 4 Monaten nach dem Verkauf eine Immobilie in Deutschland, dann kann dies in der Gewinnsteuererklärung für Nichtsteuerresidenten berücksichtigt werden und entsprechend die Steuerfreiheit direkt beantragt werden, immer dann, wenn der gesamte Erlös aus dem Immobilienverkauf auch wieder investiert wird. Wird nur ein Teil reinvestiert, dann gilt nur eine steuerliche Teilfreistellung.

Sollte die Reinvestition innerhalb von 2 Jahren nach dem Immobilienverkauf stattfinden, aber erst nach der 4 monatigen Erklärungsfrist, ist entsprechend zunächst die Steuerlast zu begleichen und dann die Rückforderung zu beantragen, und zwar spätestens 3 Monate nach dem neuen Immobilienerwerb.

Letztlich bleiben diese Sonderregelungen nur in der Anwendung, wenn eine Ansässigkeit in Spanien besteht, aber die unbeschränkte Einkommensteuerpflicht in Deutschland besteht, da dort mehr als 75% der Einkünfte aus Gewerbe oder Arbeit erwirtschaftet werden, oder Mindesteinnahmegrenzen nicht erreicht werden.