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Rechtsanwälte ⋅ Steuerberater ⋅ Wirtschaftsprüfer Spanien

Steuerpflichten 2018 für Immobilieneigentümer in Spanien

 

Besteuerung der Mieteinnahmen

Diese Zusammenfassung geht von dem Sachverhalt aus, dass der Immobilieneigentümer in Spanien nicht unbeschränkt steuerpflichtig ist, da er sich weniger als 183 Tage in Spanien aufhält.

Mit anderen Worten handelt es sich um einen Eigentümer von einer Ferienimmobilie in Spanien.

Es gibt die verschiedensten Vermietungsarten in Spanien, doch allesamt sind nicht gewerblich, wenn kein Arbeitnehmer Vollzeit angestellt ist, um die entsprechende Vermietung durchzuführen.

  • Dauerhafte Vermietung (umsatzsteuerfrei, genehmigungsfrei)
  • Erwerb einer Immobilie und Rückgabe an den Hotelbetreiber zur dauerhaften Vermietung meist über längere Zeiträume von 20 Jahren (umsatzsteuerpflichtig)
  • Private touristische Vermietung (Apartmentvermietung über Airbnb u.a.) – Genehmigungspflicht (Umsatzsteuerpflicht auf den Kanarischen Inseln und auf dem spanischen   Festland, Balearen umsatzsteuerpflichtig bei Erbringung von Nebenleistungen aus dem Hotelsektor)
  • Hostalbetrieb oder turistmo rural (Agrartourismus)

Genehmigungen zur touristischen Vermietung werden von unserer Kanzlei für Sie beantragt. Beachten Sie die Wichtigkeit der touristischen Vermietungslizenz, um Bussgelder von bis zu 30.000 EUR zu vermeiden.

 

Steuerpflichten in Spanien, Aktuell 01.02.2018 – Modell 179

Vermittler – touristische Vermietung – Transparenz der Einnahmen aus der Ferienvermietung

Mit dieser Massnahme wird die spanische Finanzbehörde die Einnahmen aus Ferienvermietung erfassen können und damit Eigentümer von Ferienimmobilien bussgeldrechtlich belangen, wenn sie nicht ordnungsgemäss die Mieteinnahmen aus Vermietung in Spanien erklären.

 

Beachten Sie,

dass damit nicht nur die Mieteinnahmen in der Höhe erfasst werden, sondern auch die Leestandszeiten, die eine gesonderte Steuererklärung wegen Eigennutzung auslöst.

Ab dem 01.07.2018 werden Unternehmen oder Einzelfirmen, die gewerblich, touristischen Wohnraum vermitteln, mit der Steuererklärung 179 verpflichtet, alle Vermietungsaktivitäten des Vorjahres anzugeben.

 

Es sind anzugeben

  1. Eigentümer der Ferienwohnung oder Inhaber der Vermietungsrechte (Agentur)
  2. Identifizierung der spanischen Immobilie
  3. Zeitraum der touristischen Vermietung
  4. Einnahmen

Damit werden nicht nur Airbnb und Booking erklärungspflichtig, sondern jedes Unternehmen in Spanien, das die Ferienwohnungsvermittlung unternimmt.

Die Konsequenz wird sein, dass die Einnahmen der Eigentümer der Ferienwohnungen damit erfallst werden können und folglich den Eigentümern zu empfehlen ist, regelmässig und vollständig ihre Einkommensteuererklärung in Spanien abzugeben und bei Nichtsteuerresidenten, die Quatalsmelrund in der Nichtresidentensteuer, das Modell 210

 

Steuerpflichten in Spanien – Modell 210

Wenn Sie die spanische Immobilie vermieten, dann müssen Sie quartalsweise die Mieteinnahmen erklären. Die Steuererklärungen sind jeweils zum 20.04., 20.07., 20.10. und 20.01. abzugeben.

 

TIPP:

Für Vermieter in Spanien, die nicht steuerlich ansässig sind, gibt es jetzt eine Vereinfachung. Bislang musste pro Immobilie und pro Mieter eine Steuererklärung angefertigt werden. Dieser Aufwand wird jetzt geringer, da mehrere Immobilien in einer Steuererklärung zusammengefasst werden können, als auch Zahlungen von wechselnden Mietern.

 

Beispiel:

Sie vermieten vom 01.01.2018 bis zum 31.01.2018 an den Mieter X und vom 01.02.2018 bis zum 31.03.2018 an den Mieter Y und zwar jeweils die Wohnung für 500,00 EUR und die Garage für 100,00 EWUR. Bislang mussten im Quartal 4 Steuererklärungen eingereicht werden. Ab dem 01.01.2018 ist es nur noch eine Steuererklärung pro Quartal. Die Abgabe und Zahlung erfolgt wie bisher bis zum 20.04.2018.

Haben die ausgaben den Wert von 2.000,00 EUR erreicht, dann ist im ersten Quartal keine Steuererklärung abzugeben, sondern erst im 4. Quartal. Sollte allerdings im 2. Quartal ein Gewinn erwitschaftet werden, dann ist im 2. Quartal schon eine Gewinnsteuererklärung abzugeben.

Daraus folgt die Regel, dass gewinnüberschreitende Ausgaben stets in das 4. Quartal vorgetragen werden und dann bis zu 4 Jahren vorgetragen werden können. Der Verlustvortrag ist aber nur für bestimmte Ausgaben zulässig, wie zum Beispiel für Reparaturen.

 

Die Ermittlung ist eine Überschussberechnung:

Einnahmen aus Vermietung – Ausgaben zur Erlangung der Mieteinkünfte – Abscheibung 3% auf den Gebäudewert

Steuersatz: 19%

Ausgaben: Das Gesetz spricht von allen Ausgaben, die zur Erzielung der Mieteinnahmen erforderlich sind.

Hier ist im Einzelfall genau zu prüfen.

 

Beispiel:

Sie vermieten eine Wohnung in Sitges ohne Heizung. Der Neueinbau der Heizung ist nicht absetzbar, da es sich um eine Erweiterung der Immobilie (mejora) und Bestand handelt. Diese Investition muss dem Immobilienwert addiert werden undd ann abgeschrieben werden. War die Heizung beim Kauf der Immobilie jedoch schon installiert und funktionert sie nicht mehr, dann sind die Reparaturkosten von den Mieteinnahmen als ausgabe absetzbar.

 

Absetzbar sind stets:

Hypothekenzinsen

Dienstleistungen Dritter (Malerarbeiten, Hausmeister, Handwertkerrechnungen)

Vermittlungskommission (Airbnb, Booking etc.)

Grundsteuer

Eigentümerumlagen

Hausratsversicherung

Steuerberaterkosten

Deutschland: In Deutschland sind die Mieteinkünfte aus Spanien ebenso zu versteuerun, wobei die in Spanien bezahlte Steuer in Deutschland angerechnet werden kann. Sie müssen die Anlagen V und AUS ausfüllen. Es gilt das Anrechnungsprinzip nach dem deutsch-spanischen Doppelbesteuerungsabkommen und nicht das System des Progressionsvorbehaltes.

Die Besteuerung in Deutschland ist völlig getrennt von der spanischen und zwar in der Veranlagung, als auch in der Steuerhöhe, die in Deutschland progressiv ist.
Die deutsche Finanzbehörde ermittelt den Gewinn unter Abzug von pauschalen Werbungskosten und lässt Zahlungsquittungen gelten, wodurch in der Regel die Steuerlast in Spanien höher ist, da weniger Aufwand Berücksichtigung findet, da die formellen Voraussetzungen wie Rechnungsvorlegung höher sind.

 

Beispiel:

Der spanische Hausmeister erhält monatlich Zahlungen und erteilt Quittungen.
Die Quittungen werden in der Regel in Deutschland anerkannt, wogegen die spanischen Finanzbehörden eine originale Rechnung verlangen, um die Ausgabe  Hausmeister anzuerkennen.

In Deutschland werden die ganzjährigen Kosten anerkannt, aber in Spanien nur, für den Zeitraum der Vermietung.

 

Mischnutzung

Die Mischnutzung zeichnet sich dadurch aus, dass dieselbe Wohnung vermietet wird, aber auch selbstgenutzt wird.
Das führt dazu, dass Sie für den Selbstnutzungszeitraum keine Ausgaben absetzen können und eine Eigennutzungserklärung zusätzlich, für die Leerstandszeit,abzugeben ist.
Dies gilt auch für saisonalen Leerstand, es sei denn, es wurde das Apartment zu 100% an eine Agentur zur Vermietung abgetreten, dann gilt Vollvermietung ohne Eigennutzung.

 

Eigentümergemeinschaft – Besteuerung der Mieteinnahmen

Touristische Vermietung in Spanien

Pflicht zur Abgabe der Ökosteuer für Balearen

 


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