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Rechtsanwälte ⋅ Steuerberater ⋅ Wirtschaftsprüfer Spanien

Steuerpflichten für Immobilieneigentümer in Spanien

 

Nichtsteuerresidente – MODELL 210 – Aktuell 2018

 

Steuerarten, die mit diesem Modell erklärt werden:

Einkommensteuer für steuerpflichtige Nichtresideten ohne eine Betriebsstätte in Spanien

– Eigennutzungsteuer für die Immobilie in Spanien

– Besteuerung des Gewinnes nach einem Immobilienverkauf in Spanien

– Besteuerung der erzielten Mieteinnahmen für die Vermietung der Immobilie in Spanien

Falls eine steuerpflichtige Person mehrere der oben genannten Einnahmen erzielt hatte, kann sie eine „Sammelsteuererklärung“ für alle diese Einnahmen abgeben.
 

Form der Abgabe:

Telematisch via Internet (elektronische Unterschrift, erteilt durch die Steuerbehörde, muss vorhanden sein)
 

Abgabedatum:

 

Eigennutzung

Nichtsteuerresidente, die ihre Ferienimmobilie alleine nutzen, müssen jeweils bis zum 31.12.XX des Folgejahres diese Steuererklärung für das vergangene Steuerjahr abgeben, d.h. bis zum 31.12.2018 wird das Modell 210 für das Steuerjahr 2017 abgeben.
 

Immobilienübertragung (Verkauf)

Die Frist zur Abgabe der Steuererklärung beginnt 1 Monat nach der notariellen Unterschrift der Übertragung. Die Frist beträgt 3 Monate.

Falls Verlust erzielt wurde, soll die Erklärung ebenso abgegeben werden, damit die teilweise Rückzahlung des Einbehaltes beantragt werden kann.

Falls Ehepartner zu gleichen Teilen Eigentümer der Immobilie waren, wird eine gemeinsame Steuererklärung abgegeben.
 

Einnahmen aus der Vermietung

Wenn Sie die spanische Immobilie vermieten, dann müssen Sie quartalsweise die Mieteinnahmen erklären. Die Steuererklärungen sind jeweils zum 20.04., 20.07., 20.10. und 20.01. abzugeben.

 

Tipp 

Für Vermieter in Spanien, die nicht steuerlich ansässig sind, gibt es jetzt eine Vereinfachung. Bislang musste pro Immobilie und pro Mieter eine Steuererklärung angefertigt werden. Dieser Aufwand wird jetzt geringer, da mehrere Immobilien in einer Steuererklärung zusammengefasst werden können, als auch Zahlungen von wechselnden Mietern.

 

Beispiel

Sie vermieten vom 01.01.2018 bis zum 31.01.2018 an den Mieter X und vom 01.02.2018 bis zum 31.03.2018 an den Mieter Y und zwar jeweils die Wohnung für 500,00 EUR und die Garage für 100,00 EWUR. Bislang mussten im Quartal 4 Steuererklärungen eingereicht werden. Ab dem 01.01.2018 ist es nur noch eine Steuererklärung pro Quartal. Die Abgabe und Zahlung erfolgt wie bisher bis zum 20.04.2018.

Haben die ausgaben den Wert von 2.000,00 EUR erreicht, dann ist im ersten Quartal keine Steuererklärung abzugeben, sondern erst im 4. Quartal. Sollte allerdings im 2. Quartal ein Gewinn erwitschaftet werden, dann ist im 2. Quartal schon eine Gewinnsteuererklärung abzugeben.

Daraus folgt die Regel, dass gewinnüberschreitende Ausgaben stets in das 4. Quartal vorgetragen werden und dann bis zu 4 Jahren vorgetragen werden können. Der Verlustvortrag ist aber nur für bestimmte Ausgaben zulässig, wie zum Beispiel für Reparaturen.

 

Hinweise zur Berechnung – Besteuerungsgrundlage:

 

Eigennutzung der Ferienimmobilie

Katasterwert (valor catastral) * 2% = Besteuerungsgrundlage

Falls die Immobilie erst  im Laufe des Jahres erworben wurde, wird die Besteuerung gemäss der Tage des Eigentums berechnet. Falls die Immobilie auch vermietet wird, werden für diese Berechnung lediglich die Tage der Eigennutzung berücksichtigt.
 

Vermietung der Immobilie

Falls die Immobilie vermietet wurde, können die Einnahmen reduziert werden:

Absetzbare Ausgaben sind:

Personalkosten

Reparaturkosten

Lieferungen Drittanbieter (Strom, Wasser, Abfall…)

!! Die absetzbaren Ausgaben können nur nichtsteuerresidente Eigentümer anwenden, die einen Wohnsitz in der EU zzgl. Island und Norwegen haben.

Für die Schweizer gilt die Möglichkeit der Reduzierung der Einnahmen nicht.

Alle Ausgaben müssen in Verbindung zu der vermieteten Immobilie stehen und müssen mit Rechnungen ordentlich belegt werden.
 

Gewinn aus einer Immobilienübertragung

Der Gewinn wird als die Differenz zwischen Erwerbskosten (Kaufpreis zzgl. Auslagen wie Notarkosten)  und zwischen Übertragungskosten (bsp. Verkaufspreis) berechnet.
 

Steuerhöhe

Jahr 2018

Residente EU + Island, Norwegen 19%

Übrige Personen 24 %

Eigentümer einer spanischen Immobilie sollten einen Fiskalvertreter haben. Hat man keinen Vertreter, werden wichtige Zustellungen nicht entgegengenommen. Verwaltungsakte werden dann durch öffentliche Zustellung wirksam und ohne Kenntnis des Zustellungsempfängers rechtskräftig.

Fiskalvertreter Spanien

Wir beraten Sie zur Besteuerung der Einnahmen der Nichtssteuerresidenten in Spanien (weitere Beispiele: Besteuerung der Renten, Dividendenausschüttungen etc.)
 

Unser Service

Erstellung und Abgabe der Steuererklärungen für Nichtsteuerresinten in Spanien
 

Honorar

Honorar: 100,00 EUR zzgl. MwSt.
 

Dokumente

Für die Erstellung benötigen wir folgende Dokumente (Eigennutzung ohne weitere Vermietung)

  • Grundsteuerzahlbeleg für das Steuerjahr
  • Ausweise der Immobilieneigentümer (nur im ersten Jahr der Vertretung)
  • NIE Nummer
  • Kaufvertrag (nur im ersten Jahr der Vertretung)

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Deutsch-spanische Rechtsanwälte, Steuerberater und Wirtschaftsprüfer. Wir führen für Sie nicht nur die Niederlassungsgründung in Spanien durch, sondern bieten auch eine langfristige Betreuung in Recht und Steuer in deutscher Sprache an. Zu besonderen Tätigkeitsschwerpunkten gehört die rechtliche und steuerliche Betreuung von spanischen Nichtsteuerresidenten.

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