Spanien Besteuerung der Vermietung

Welche Ausgaben sind steuermindernd anzusetzen ?

 

Mit der Rechtsprechung vom 25.02.2021 hat das oberste spanische Verwaltungsgericht die Abzugsfähigkeit von Ausgaben bei Vermietung in ein enges Kausalverhältnis gesetzt, und zwar zeitlich und auch qualitativ.

Fallbeispiel 1: dauerhafte Vermietung (steuerlich optimaler Fall)

Es wird eine spanische Immobilie ganzjährig vermietet, mit 12.000 Euro Mieteinnahmen. Der Vermieter ist steuerlich nicht in Spanien ansässig, sondern in Deutschland.

Abschreibungsgrundlage Gebäudewert: 200.000 EUR
3 % Abschreibung = 6.000 EUR
Reparaturkosten: 1.000 EUR
Dachausbau mit Wohnflächenerweiterung: 10.000 Euro (Abschreibung 3% mit Gebäudewert)

Steuerberechnung: 12.000 – 6.000 – 1.000 – 300 = 4.700 Euro (Gewinn)

Steuersatz: 19%
Steuerlast: 893 EUR

Fallbeispiel 2: touristische und Kurzzeitvermietung (steuerlich nicht optimal)

Warum kann man nicht alle Ausgaben absetzen?

Wenn man vom 1.7.-31.12. eine Wohnung vermietet, dann kann man nur für diesen Zeitraum die Ausgaben absetzen.

Reparaturkosten im Mai sind nicht absetzbar.
Gebäude Abschreibung nur 6 Monate: 3.000 EUR
Dachausbau Abschreibung nur 6 Monate: 150 EUR
Steuerberechnung: 6.000 – 3.000 – 150 = 2.850 EUR (Gewinn)
Steuersatz 19%
Steuerlast: 541,50 Euro

Zudem muss noch die Eigennutzungssteuer bezahlt werden, und zwar für 6 Monate Leerstand.
(Anwendung des Art.85 LIRPF spanisches Einkommensteuergesetz) Katasterwert: 100.000 EUR
Koeffizient 2%
Steuersatz: 19%
Steuerzahllast: 380 EUR

Das oberste spanische Gericht hat in dem Urteil eine Auslegungsrichtlinie geschaffen, die besagt:

Es gibt folgende Ausgaben:

1. Reparatur und Instandhaltungskosten
2. Laufende Kosten (Grundsteuer etc)
3. Investitionen, die die Wohnflaeche erweitern, oder die Substanz verbessern
   
   

Zeitlicher Rahmen Art.23 LIRPF

1. Steuermindernd nur im Zeitraum der Mieteinnahmen – irrelevant ist, ob eine Vermietungsabsicht besteht
2. Steuermindernd nur im Zeitraum der Mieteinnahmen
3. Investitionen werden zum Anschaffungspreis addiert und dann mit dem Gebäude in der Regel mit 3% jaehrlich wertmaessig abgeschrieben, aber nur im vermieteten Zeitrahmen.

Wirtschaftlicher Zusammenhang

Wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen Ausgaben und Mieteinnahmen ist zu beachten. Es sind keine Reisekosten nach Spanien absetzbar, um nach der spanischen Immobilie zu sehen. Wenn jedoch eine WEG Versammlung einberufen ist, da der Mieter Probleme mit Nachbarn hat, dann könnten die Reisekosten steuermindernd angesetzt werden, da der Grund der Anreise das Mietverhältnis ist.

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