Die touristische Vermietung unterliegt auf den Kanarischen Inseln der Umsatzsteuerpflicht

Beispiel Nichtsteuerresident vermietet Immobilie:

Sie haben eine Immobilie im Eigentum auf Teneriffa, La Gomera, Gran Canaria oder Fuerteventura und haben eine VV Lizenz, und vermieten an Touristen. Selbst wenn Sie nicht über 30.000 Euro Umsatz kommen, müssen Sie sich seit dem 01.01.2024 in der Umsatzsteuer (IGIC) anmelden und Umsatzsteuer ausweisen.

Mit der Entscheidung vom 15.04.2024 hat die Kanarische Regierung klargestellt, dass

• Ein Nichtsteuerresident = nicht steuerlich Ansässiger (Bsp: dauerhafter Wohnsitz in Deutschland mit unbeschränkter Einkommensteuerpflicht in Deutschland)
• durch Immobilieneigentum auf den Kanarischen Inseln (Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, la Gomera etc)
• wird keine Betriebsstätte begründet
• auch nicht, wenn die Immobilie

a. touristisch vermietet wird und kein eigenes Personal angestellt ist

b. oder an eine Agentur/Makler vermietet wird

c. oder an einen Betreiber (Abama) etc vermietet wird.

Fazit:

Jeder Immobilieneigentümer auf Teneriffa, Gran Canaria muss die kanarische Umsatzsteuer (IGIC) mit 7% auf die Mieteinnahmen aus touristischer Vermietung seit dem 01.01.2024 aufschlagen und quartalsweise steuerlich erklären, zusammen mit der Jahresumsatzsteuererklärung im Januar des Folgejahres und mit der unternehmerischen Sondermeldung 415, 347 im Feburar 2025 erstmals.

Der Vorteil ist, dass Vorsteuer aus Käufen mit der eingenommen Umsatzsteuer verrechnet werden kann, ebenso aus Booking Rechnungen.

Wichtig:

Wenn an eine Agentur oder einen Hotelbetrieb dauerhaft die Immobilie zur touristischen Vermietung abgetreten wird, dann muss der Immobilieneigentümer sich zwar in der Umsatzsteuer anmelden, doch im Anschluss keine Umsatzsteuer ausweisen, sondern es gilt das reverse on charge Verfahren und die Agentur oder Hotelbetrieb muss die Umsatzsteuer erklären.

Wichtig:

Eine Anmeldung beim Finanzamt muss immer zuerst erfolgen, unabhängig davon, ob die Wohnung an einen Vermittler abgetreten oder selbst verwaltet wird. DIES GILT NUR FÜR DIE KANARISCHEN INSELN

Im Gegenteil dazu werden die Mieteinnahmen auf dem spanischen Festland und Balearen der Besteuerung in der Mehrwertsteuer (IVA) nicht unterworfen. Die Vermieter müssen die Mieteinnahmen mittels Modell 210 versteuern. Nähere Informationen hierzu finden Sie weiter im Text.

Steuererklärungen bei Vermietung einer Wohnung auf den Kanarischen Insel

Modell 420

In Jedem Quartal muss die Mehrwertsteuererklärung, Modell 420, präsentiert werden. Die Steuererklärungen werden im April, Juli, Oktober und Dezember präsentiert. Die Abgabe muss innerhalb von 20 Tagen nach dem Monat, in dem die Steuer fällig ist, erfolgen.

Modell 425

Einmal jährlich ist die Sammelerklärung, Modell 425 zu präsentieren. Das Modell 425 ist die jährliche Zusammenfassung der IGIC, der im Laufe des Jahres durchgeführten Operationen. Die Abgabefrist endet am 31.01. des Folgejahres.

Modell 210 – vermieteter Zeitraum

Einmal im Jahr müssen die Nettomieteinnahmen versteuert werden. Im Jahr 2026 beträgt der Steuersatz 19% für EU Bürger (inklusive Norwegen und Liechtenstein) und 24% für übrige Immobilieneigentümer (Schweiz). 

Ab dem Steuerjahr 2026 gelten neue Fristen bei der Abgabe der Einkommensteuererklärung aus Vermietung für steuerlich nicht ansässige Vermieter:

Das Steuergesetz sieht eine Reihe von abziehbaren Ausgaben vor, die Sie bei Ihrer Steuererklärung berücksichtigen können.

Nähere Informationen zu den abzugsfähigen Aufwendungen finden Sie hier – abzugsfähige Aufwendungen –

Beachten Sie:

Aufwendungen wie Grundsteuer, Hausratsversicherung, Abschreibungen auf Möbel, Wartung und Instandhaltung werden immer im Verhältnis zur Zahl der in jedem Quartal vermieten Tage abgezogen. Dagegen werden Ausgaben wie Reinigungsrechnungen oder Provisionen von Vermittleragenturen in voller Höhe abgezogen, da diese ausschließlich für die Vermietung der Immobilie erforderlich sind.

Modell 210 – Eigennutzung

Die Steuererklärung muss jeweils bis zum 31.12. des Folgejahres für das vergangene Steuerjahr präsentiert werden. Es wird nur die Zeit berechnet, zu der die Immobilie leer stand oder selbst genutzt, d.h. nicht an Dritte vermietet wurde.

Modell 415

Jährliche Erklärung von Geschäften mit Dritten. Die Steuererklärung muss abgegeben werden, wenn die Summe der Geschäfte mit anderen Wirtschaftssubjekten die Höhe von 3.005,06 EUR übertraf. Diese Pflicht gilt seitens beider Geschäftspartner. Diese Meldung soll den Betrug bei der Umsatzsteuer eindämmen. Es ist ratsam, die zu meldende Summe im Vorfeld mit den Geschäftspartnern abzugleichen, da eventuelle Diskrepanzen einen Besuch der Steuerprüfung zur Folge haben können.

Die Abgabefrist endet am 28.02. des Folgejahres

BEISPIEL SPANISCHES FESTLAND

Die Vermietung auf dem Festland ist nicht der Mehrwertsteuerpflicht unterworfen. Die Besteuerung der Mieteinnahmen erfolgt im Modell 210.

Modell 210 – Vermieteter Zeitraum

Auch für das spanische Festland gilt, dass die Mieteinnahmen jährlich zu versteuern sind. Ab 2026 gelten neue Fristen zur Abgabe der Einkommensteuererklärung:

Die nicht vermietete Zeit wird im nächsten Steuerjahr im Modell 210 (Eigennutzung) gesondert erklärt werden

Modell 210 – Eigennutzung

Die Steuererklärung muss jeweils bis zum 31.12. des Folgejahres für das vergangene Steuerjahr präsentiert werden. Es wird nur die Zeit berechnet, zu der die Immobilie leer stand oder selbst genutzt, d.h. nicht an Dritte vermietet wurde.

Modell 347

Das Modell 347 ist die Jährliche Erklärung von Geschäften mit Dritten. Die Steuererklärung muss abgegeben werden, wenn die Summe der Geschäfte mit anderen Wirtschaftssubjekten die Höhe von 3.005,06 EUR übertraf. Diese Pflicht gilt seitens beider Geschäftspartner. Diese Meldung soll den Betrug bei der Umsatzsteuer eindämmen. Es ist ratsam, die zu meldende Summe im Vorfeld mit den Geschäftspartnern abzugleichen, da eventuelle Diskrepanzen einen Besuch der Steuerprüfung zur Folge haben können.

Die Abgabefrist endet am 28.02. des Folgejahres.