Abzugsfähige Aufwendungen bei Mieteinnahmen aus Immobilien in Spanien

Informationen für Nichtsteuerresidente Immobilieneigentümer

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D.Luickhardt, Steuerberater in Spanien informiert Sie auf deutsch zum spanischen Steuerrecht und der Besteuerung von Mieteinnahmen in Spanien.
 

Abschreibung der Immobilie

Es werden der Kaufpreis der spanischen Immobilie und alle aus dem Kauf resultierenden Kosten zum Kaufpreis summiert, und damit der Wert des erworbenen Eigentums bei der Abschreibung höher angesetzt wird.

Zum Beispiel: Notar- und Urkundengebühren, Grunderwerbssteuer, Dokumentensteuer (ITP und AJD), Maklerhonorar, Grundbucheintragungsgebuehren, Ausgaben für Erweiterung und Verbesserung etc.

Der Prozentsatz der Amortisation von Immobilien beträgt jährlich 3% auf den Gebäudewert.

Die Abschreibung wird berechnet, indem jährlich 3% auf eine der folgenden Optionen angewendet werden, wobei immer diejenige mit dem höheren Betrag gewählt wird:

• auf den gesamten Anschaffungswert abzüglich des Anschaffungswertes des Grundstücks
• auf den Gesamtkatasterwert abzüglich des Katasterwertes des Grundstücks

Vierteljährliche abzugsfähige Aufwendungen

Die folgenden Aufwendungen werden immer im Verhältnis zur Anzahl der in jedem Quartal gemieteten Tage abgezogen.

• Nebenkostenabrechnungen (Strom, Wasser, Internet, Telefon, etc.)
• Rechnung für Sicherheitsalarm
• Hausratsversicherung
• Eigentümergemeinschaft, Verwaltung, Pförtner und Gartenpflege
• Steuern (Grundsteuer – IBI, Müll, Abwasser, Sanitäranlagen)
• Finanzierungskosten und Hypothekenzinsen
• Abschreibungen auf Möbel
• Abschreibung der spanischen Immobilie
• Wartung und Instandhaltung

Diese Aufwendungen gelten als abzugsfähige Kosten nur dann, wenn sie vom Vermieter und nicht Mieter übernommen werden.

Die folgenden Kosten werden zu 100% abgezogen, das sie nur und ausschliesslich für die Vermietung der Immobilie erforderlich sind:

• Honorare (Steuerberaterhonorar)
• Honorar der Immobilienagentur
• Rechnungen für die Reinigung der Wohnung nach dem Aufenthalt der Mieter
• Kommissionen der Buchungsplatformen (Booking, Airbnb, etc.)

Jedes bewegliche Anschaffungsgut, welches für die Vermietung der Immobilie genutzt wird, das 300 EUR pro Einheit übersteigt, wird über mehrere Jahre abgeschrieben. Nach den aktuellen Tabellen der Steuerbehörde (AEAT) werden die Möbel maximal im 10 % über 20 Jahre abgeschrieben.
 

Instandshaltungskosten

Unter Instandshaltungs- und Reparaturkosten sind alle Kosten, die zur Aufrechterhaltung der üblichen Nutzung der Immobilie anfallen, sofern sie nicht zu einer Veränderung der Struktur der Immobilie oder der Wohnfläche der Immobilie führen.

Zum Beispiel: Malerarbeiten, Austausch von Elektro- oder Sanitärinstallationen, Austausch von Böden und Fliesen, Austausch von Türen und Fenstern, etc.

Die Kosten für die Erhaltung und Reparatur dürfen die erzielten Bruttoeinnahmen im Kalenderjahr nicht überschreiten.

Der Auslagen Überschuss kann in den folgenden vier Jahren als Verlustvortrag von den Einnahmen abgezogen werden.
 

Ausgaben für die Erweiterung oder Verbesserung

Als Ausgaben für die Erweiterung oder Verbesserung einer spanischen Immobilie gelten Ausgaben für die Änderung der Gebäudestruktur, die Installation eines bisher nicht vorhandenen Elements, z.B. eines Aufzugs, Pool oder eine Erweiterung der Nutzfläche.

Sie führen zu einem höheren Wert der Immobilie und werden über die Abschreibungen von dem Mietertrag steuerlich abgezogen.

Damit der Aufwand abzugsfähig ist, ist es erforderlich, dass ein Zusammenhang mit der Erzielung von Einnahmen besteht. Selbst wenn die Arbeiten vor der Vermietung der Immobilie durchgeführt werden, sofern später Erträge erzielt werden, sind die anfallenden Kosten abzugsfähig.
 

Rechnungen

Es sind grundsätzlich Rechnungen vorzulegen, die den folgenden gesetzlichen Anforderungen entsprechen:

• Ausstellungsdatum
• Rechnungsnummer
• Vor- und Nachname, Firmenname, sowohl der zur Rechnungsstellung verpflichteten Partei als auch des Empfängers der Transaktion.
• Steueridentifikationsnummer, die von der spanischen Steuerverwaltung oder gegebenenfalls von einem anderen Mitgliedstaat der Europäischen Union vergeben wird, mit der die Transaktion von der zur Rechnungsstellung verpflichteten Partei und dem Empfänger durchgeführt wurde.
• Wohnsitz, sowohl der zur Rechnungsstellung verpflichteten Person als auch des Empfängers.
• Beschreibung der Transaktionen, einschließlich aller Daten, die zur Bestimmung der Steuerbemessungsgrundlage gemäß den Artikeln 78 und 79 des Steuergesetzes erforderlich sind, die diesen Transaktionen und ihrem Betrag entsprechen, einschließlich des Stückpreises ohne Steuer, sowie aller Rabatte oder Ermäßigungen, die nicht im Stückpreis enthalten sind.
• Der/die für die Transaktionen geltende(n) Steuersatz(e).

Tickets werden von der Steuerbehörde NICHT akzeptiert. Wenn sie bei der Steuerberechnung durch unsere Kanzlei Legalium berücksichtigt werden sollen, liegt dies in der Verantwortung des Steuerzahlers.
 

Personen, die zur Abgabe von Quartals-/Jahreserklärungen verpflichtet sind

Im Falle von Schenkungen sind diejenigen, die das Nutzungsrecht an der Immobilie erhalten, zur Steuerzahlung verpflichtet, so dass die Person(en) mit dem nackten Eigentum von der Steuer befreit bleibt.

Bei einem Eigentum mit mehreren Käufern besteht die Möglichkeit, einen Abtretungsvertrag zu formalisieren und den anderen von der Steuererklärungspflicht zu befreien.

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