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Rechtsanwälte ⋅ Steuerberater ⋅ Wirtschaftsprüfer Spanien

Einkünfte aus Vermietung in Spanien Steuerpflichten im Jahre 2020

 

Aktuell 04.11.2019

Insiderwissen

 

Wenn Sie in Spanien vermieten und nicht dauerhaft steuerlich ansässig sind, dann werden Sie unterschiedlich besteuert

  • als EU Bürger: 19%auf Gewinn mit Abzugsmöglichkeit der Aufwendungen
  • als nicht EU Bürger (Schweizer) 24% ohne Abzugsmöglichkeit der Aufwendungen

 

Grundwissen

 

In Spanien sind die laufenden Einnahmen im Quartal zu versteuern, jeweils zum 20.4., 20.7., 20.10., 20.1.

Eine Jahressteuererklärung im Folgejahr ist nur erforderlich, wenn nicht dauerhaft vermietet wird, sondern nur zeitweise, wie an Touristen zu Urlaubszwecken.

Steuererklärungsformular für Einkünfte aus Vermietungen in Spanien: Modell 210

Modell210

Die Steuererklärung hat verschiedenste Problemkreise

 

  • Verlustvortrag in die Zukunft von bestimmten Ausgaben,
  • Verrechnung von mehreren Immobilien
  • touristische Vermietung an eine Vielzahl von Mietern mit verschiedenen Mietverträgen

 

Beispiel aus der Praxis

 

Im Jahre 2020 wird vom 01.01.-31.03.2020 an Herrn A die spanische Immobilie vermietet, an Herrn B vom 01.4.-30.6.2020 und vom 01.7.-31.12.2020 steht die Immobilie leer.

 

   A B A+B
Einkünfte aus Vermietung Spanien 6.200 20.000 26.200
Ausgaben      
– Darlehenszinsen 3.800 8.100 11.900
– Renovierungskosten 4.500 1.400 5.900
Abschreibung 3% auf den Gebäudewert 900 2.700 3.600
sonstige direkte Ausgaben 150 750 900

 

 

Entscheidend ist, dass nur die Ausgaben im vermieteten Zeitraum absetzbar sind.

Wenn zum Beispiel 60.000 EUR Darlehenszinsen und Renovierungskosten vorhanden wären, dann könnten die Kosten nur für das halbe vermietete Jahr abgesetzt werden.

Dies wären 30.000 EUR.

Da dieser Betrag jedoch die Gesamteinnahmen überschreitet, könnten höchstens 26.200 EUR abgezogen werden. Die Differenz von 3.800 EUR müsste mit der Quartalsmeldung im 4. Quartal 2020 in das Jahr 2021 vorgetragen werden.

 

Steuertipp

 

Die einzigen Ausgaben, die einen Verlustvortrag erlauben, sind Darlehenszinsen und Renovierungskosten, deshalb ist es sinnvoll, dass zunächst die direkten Kosten, hier 900 EUR und die Abschreibung im laufenden Jahr geltend gemacht werden und dann erst die Darlehenszinsen und Renovierungskosten, die dann eben vorgetragen werden können.

 

Merke

 

Wenn mehrere Mietverträge im Kalenderjahr existieren, wie bei touristischer Vermietung alle 2 Wochen, dann sind alle Mietverhältnisse zu addieren und nicht jeder Mietvertrag getrennt steuerlich zu melden, so wie es gesetzlich grundsätzlich in der Nichtresidenbesteuerung vorgesehen war.

 

Beachten Sie

 

VERGESSEN Sie nicht, dass der Leerstand vom 01.7.-31.12.2020 in einer Leerstandssteuererklärung im Jahre 2021 erklärt werden muss, die sich dann nach dem Katasterwert und in der Regel 1,1% oder 2% (ohne Katasterwertrevision in den letzten 10 Jahren) berechnet.

 

Service LEGALIUM

 

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