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Rechtsanwälte ⋅ Steuerberater ⋅ Wirtschaftsprüfer Spanien

Steuerpflichten für Immobilieneigentümer in Spanien

 

VERKAUF DER SPANISCHEN IMMOBILIE

 

Diese Zusammenfassung geht von dem Sachverhalt aus, dass der Immobilieneigentümer in Spanien nicht unbeschränkt steuerpflichtig ist, da er sich weniger als 183 Tage in Spanien aufhält.

Mit anderen Worten handelt es sich um einen Eigentümer von einer Ferienimmobilie in Spanien.

 

Der Wertzuwachs ist auf der staatlichen Ebene und der gemeindlichen Ebene zu versteuern.

a. Auf der staatlichen Ebene beträgt der Steuersatz 19% (Stand 01.01.2018 EU-Bürger, Nichtsteuerresidente), angewendet auf die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis.

Bei Unterschrift des notariellen Kaufvertrages werden 3% des Kaufpreises als Steuervorauszahlung vom Käufer abgezogen und der Käufer muss diesen Steuerzahlbetrag innerhalb von 30 Tagenbei der spanischen Finanzbehörde einzahlen.

Als Immobilienverkäufer sind sie verpflichtet, innerhalb von 4 Monaten nach dem notariellen Verkaufstermin, die Gewinnsteuererklärung abzugeben.

Die Bemessungsgrundlage kann gemindert werden

Die Erwerbskosten (Grunderwerbsteuer etc.) und die Verkaufskosten (Makler, gemeindliche Wertzuwachssteuer) können nur mit Nachweis und Rechnung abgezogen werden.

Sollte eine Bauerweiterung oder ein Neubau auf einem Grundstück erfolgt sein, dann sind die Baukosten nur abzugsfähig, wenn Rechnungen vorliegen, die blosse Neubauerklärung reicht nicht aus.

Gemäss Gesetz DT9 IRPF, geändert durch 26/2014 kann für Immobilien, die vor 1996 erworben wurden eine Steuerfreiheit im Gewinn angewendet werden. Hierzu ist eine Einzelberatung durch unsere Steuerberater notwendig.

Beachten Sie, dass der Inflationskoeffizient seit dem 01.01.2015 nicht mehr zur Erhöhung der Erwerbskosten führt

Service: Wir berechnen Ihre Wertzuwachssteuer und beraten Sie, so dass Sie rechtmässig Steuern sparen.

b. Auf der Gemeindeebene ist der Wertzuwachs ebenso zu versteuern.

Die Gemeindliche Wertzuwachssteuer – Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos Urbanos wird umgangsprachlich als plusvalía municipal bezeichnet.

Sie ist von Gesetzes wegen vom Verkäufer zu tragen. In Kaufvertragsurkunden wird sie oftmals auf den Käufer abgewälzt. Im letzteren Falle ist ein Rechtsanwalt zu konsultieren. Der Zahlungspflichtige hat den Kauf der Gemeinde mitzuteilen. Diese setzt die Steuer von Amts wegen fest. Die Berechnung der Steuer ist von gemeindlichen Hebesätzen abhängig. Ausserdem ist die Besteuerungshöhe von der Dauer der Eigentümerzeit abhängig.

 

Aktuell – 01.01.2018

Sollten Sie als Nichtsteuerresident eine Immobilie in Spanien verkaufen, und Sie waren verheiratet und jeder Eigentümer hatte 50% Eigentum, dann musste bei der Gewinnsteuererklärung in Spanien pro Ehegatte eine gesonderte Steuererklärung abgegeben werden. Ab dem 01.01.2018 kann für beide Ehegatten nur EINE Steuererklärung abgegeben werden.

 

Aktuell – 24.11.2017

Nunmehr ist die Rechtsprechung auch der Meinung, dass selbst bei Verkauf der spanischen Immobilie mit Gewinn, die gemeindliche Wertzuwachssteuer (plusvalia) nicht mehr erhoben werden kann. Dies resultiert aus dem Art.107, der eine Rechenformel vorsieht, die aufgrund des aktuellen Kataster-Bodenwertes mit ensprechendem Multiplikationsfaktor die Steuerhöhe berechnet. Die korrekte Berechnungsweise wäre die Differenz zwischen dem Bodenwert im Kaufzeitpunkt und Veräusserungszeitpunkt.

Gerne beraten wir Sie in Verfahren zur Rückerstattung der gemeindlichen Wertzuwachssteuer, als auch beim Immobilienverkauf, ob die gemeindliche Wertzuwachssteuer gespart werden kann.

 

Aktuell – Urteil 11.5.2017 (spanisches Verfassungsgericht) Nichtigkeit der Gemeindlichen Wertzuwachssteuer

Das spanische Verfassungsgericht hat die Unwirksamkeit der gesetzlichen Regelung der gemeindlichen Wertzuwachssteuer erklärt, und zwar insoweit eine Wertzuwachssteuer erhoben wird, obgleich der Immobilienverkäufer einen Verlust beim Verkauf gemacht hat. Das spanische Verfassungsgericht begründet die Entscheidung, dass nur Steuern von einer Person mit Leistungsfähigkeit verlangt werden kann, aber bei einem Verlust aus dem Verkauf einer Immobilie, dann auch keine Steuerpflicht entstehen darf.

Sollten Sie wiederholt Immobilien einkaufen und wieder verkaufen, dann empfehlen wir Ihnen eine Beratung durch unsere Rechtsanwälte zum Thema Vermögensgesellschaft, S.L., auch sociedad patrimonial genannt. Diese hilft Ihnen erheblich, Steuern zu sparen.

Ihre Steuerpflichten in Ihrem Heimatland, in dem Sie unbeschränkt steuerpflichtig sind, werden hier nicht erläutert. Jedoch ist darauf hinzuweisen, dass grundsätzlich Einnahmen in Spanien zumindest anzugeben sind, da die Progression in der Einkommensteuer Ihres Heimatlandes damit erhöht wird.

Nutzen Sie als Käufer oder auch Verkäufer unser zuverlässiges Immobilienservicepaket, welches die gesamte rechtliche und steuerliche Abwicklung umfasst. Sie müssen zum Notartermin in Spanien nicht einmal anwesend sein. Darüberhinaus schliesst sich eine dauerhafte Betreuung an, so dass Sie sorgenfrei Ihr Immobilieneigentum geniessen können.

 


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