Steuerpflichten für Immobilieneigentümer in Spanien

Verkauf der spanischen Immobilie

Berechnung der Gewinnbesteuerung Spanien

Hinweis

Diese Ausführung gilt für Nichtsteuerresidenten (EU-Bürger) in Spanien als auch für Steuerresidenten in Spanien.

Beachten Sie, dass Sie als Immobilienverkäufer in Spanien in der Regel die staatliche Gewinnsteuer und die gemeindliche Wertzuwachssteuer zahlen müssen.

Irrtum

Es ist ein weitverbreiteter Irrtum, dass mit dem Erleiden des 3%igen Rueckbehalts vom Verkaufspreises durch den Käufer in der notariellen Verkaufsurkunde der spanischen Immobilie alle Steuerpflichten in Spanien erfüllt sind.

Ganz im Gegenteil: Der Immobilienverkäufer ist verpflichtet, innerhalb von 4 Monaten nach dem notariellen Verkaufstermin und der Unterschrift der Eigentumsuebertragung, eine Steuererklärung abzugeben.

Gewinnbesteuerung Spanien – Besteuerungsgrundlage

Gewinn (Differenz zwischen dem Verkaufspreis und Kaufpreis)
Jahr 2021 – 19% Steuersatz
Anrechnung: 3% Rückbehalt

Hinweis

Das Unterlassen dieser Steuererklärung hat schwerwiegende Folgen.

• bei einer nicht erklärten Steuerzahllast von 120.000 EUR und mehr = Straftat der Steuerhinterziehung
• Festsetzung der Steuerzahllast durch die Behörde, ohne dass Sie Ausgaben absetzen können, zzgl. eines Bussgeldes und Verzugszinsen
• fehlende Benennung eines Steuerberaters in Spanien – Zustellungen von Verwaltungsakten gelangen nicht zu Ihrer Kenntnis – Rechtskraft – Vollstreckbarkeit gegen Sie, ohne weitere Rechtsmittelmöglichkeit.

Hintergrundwissen

Die Besteuerungsgrundlage beim Immobilienverkauf und dessen Gewinn, berechnet sich wie folgt:

Verkaufspreis der Immobilie (dieser sollte nicht unter dem Marktwert liegen, sonst kann die spanische Finanzbehörde den Marktwert ansetzen, obgleich der Immobilienverkäufer nicht diesen Betrag erhalten hat. – Hier empfehlen wir dringendst eine Beratung in unserer Kanzlei und zwar schon vor dem Immobilienverkauf zur Wertbestimmung des Verkaufspreises). Wir verfügen über eigene sachverständige Architekten für die Verkehrswertbewertung der Immobilie.

Abzugsposten

1. Erwerbskosten der Immobilie (Rechnungen erforderlich)
2. Kosten für Baumassnahmen und Verbesserungen (mejora), nicht Instandhaltungskosten
3. Maklerkosten beim Kauf und Verkauf
4. Anwalts- und Steuerberaterkosten beim Immobilienkauf und Verkauf
5. Gemeindliche Wertzuwachssteuer (Plusvalia municipal) –  gemeindliche Wertzuwachssteuer verfassungswidrig ( Stand 27.10.2021)
6. Hälftige Gewinnreduzierung, die bei Immobilien gilt, die im Jahre 2012 erworben wurden.
7. Grunderwerbssteuer
8. Notar- und Grundbuchkosten

Alle Kosten müssen mit Rechnungen belegt sein.

Tipps zur Steuerbefreiung

• Verkauf des Erstwohnsitzes und Reinvestition in eine neue Immobilie, auch ausserhalb Spaniens, aber in der EU.
• Verkauf über 65 Jahre Lebensalter des Immobilienverkäufers

Wir beraten Sie auch zu den Steuerpflichten in Deutschland, wenn Sie dort unbeschränkt einkommensteuerpflichtig sind, und in Spanien eine Immobilie verkauft haben.

Merkposten

• Kein Verkauf der spanischen Immobilien unter dem Marktwert
• Benennung eines Steuervertreters in Spanien als Zustellungsbevollmächtigten
• Steuererklärung zum Gewinn aus dem Immobilienverkauf innerhalb von 4 Monaten nach dem Verkauf der Immobilie in der notariellen Kaufurkunde vor der spanischen Finanzbehörde – der Rückbehalt von 3% befreit nicht von der Pflicht zur Abgabe der Steuererklärung
• Bei Ehegatten – jeweils 50% Eigentum, muss ab 01.01.2018 nur noch EINE gemeinsame Steuererklärung abgegeben werden. Früher musste jeder Ehegatte gesondert erklären.

Beispiel

Beispiel zur komplexen Berechnung der Besteuerungsgrundlage, wenn die Immobilie vor dem Jahre 1996 erworben wurde!

Sie verkaufen eine Immobilie in Katalonien (Barcelona, Costa Brava, Tarragona, Sitges) im Jahre 2017.

Die Immobilie wurde am 19.01.1990 erworben.

• Kaufpreis: 100.000 EUR
• Verkaufsdatum: 19.05.2017
• Verkaufspreis: 1.000.000 EUR
• Gewinn: Verkaufspreis – Kaufpreis = 900.000 EUR
• Gewinnberechnung bis zur Gesetzesänderung am 19.01.2006
• Zeit in Tage bis zum 19.01.2006: 5844
• Zeit in Tage bis zum 19.05.2017: 9977
• Quotient: 0,59
• Gewinn bis zum 19.01.2006: 527.173 EUR

• Steuerlicher Freistellungsbetrag mit 400.000 EUR limitiert
• Steuerlicher Freistellungsbetrag: 210.869 EUR
• Steuerlicher Minderungskoeffizient: 11,11 % x 5 = 55,55% von 527.173 = 292.844,60 EUR. Dieser Betrag übersteigt das Limit, damit ist nur bis zur Grenze von 210.869 EUR freizustellen und der Restbetrag von 81.976 EUR + 369.000 EUR Zeitraum ab dem 20.01.2006) = 450.976 EUR

• Besteuerungsgrundlage: 450.976 EUR
• Steuersatz für Nichtssteuerresidenten in Spanien und EU Bürger: 19%
• Steuersatz für Nichtsteuerresidenten in Spanien, nicht EU Bürger – Schweizer: 19%

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